Huis kopen zonder eigen geld

Een huis kopen zonder eigen geld – Kan dat nog in 2025?

De woningmarkt blijft voor veel mensen een uitdaging. Starters, jonge gezinnen en alleenstaanden lopen regelmatig tegen dezelfde obstakels aan: hoge woningprijzen, stijgende rentes en – misschien wel de grootste hobbel – het gebrek aan spaargeld. Toch horen we steeds vaker de vraag: “Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?” In deze blog leggen we uit of dat mogelijk is, wat de risico’s zijn, en welke slimme routes je kunt bewandelen om tóch dat eerste huis te kopen.

---

Wat bedoelen we met ‘zonder eigen geld’?

Als je een huis koopt, betaal je niet alleen de koopsom. Naast de prijs van de woning komen er extra kosten bij kijken, zoals:

• Kosten koper (k.k.): overdrachtsbelasting, notariskosten

• Taxatiekosten

• Kosten voor hypotheekadvies

• NHG-kosten (als je kiest voor Nationale Hypotheek Garantie)

• Eventuele bouwkundige keuring

Deze bijkomende kosten bedragen gemiddeld zo’n 4 tot 6% van de woningwaarde. Aangezien je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag lenen via de hypotheek (volgens de normen van de overheid in 2025), moet je deze bijkomende kosten dus zelf betalen. En dat noemen we eigen geld.

Zonder eigen geld een huis kopen betekent dus: een manier vinden om óók die bijkomende kosten niet zelf uit je spaargeld te hoeven betalen. Raadpleeg makelaar Veenendaal Lexwonen voor meer info.

---

1. Koopprijs lager dan marktwaarde – Meefinancieren via overwaarde

De maximale hypotheek wordt gebaseerd op de marktwaarde van de woning. Dit is de waarde zoals die wordt vastgesteld in een taxatierapport. Soms lukt het om een woning aan te kopen voor een bedrag dat lager ligt dan de getaxeerde marktwaarde.

Voorbeeld:

• Marktwaarde: €310.000

• Aankoopprijs: €300.000

• Hypotheekruimte: tot €310.000

In dit geval is er €10.000 ruimte om bijvoorbeeld de kosten koper of een deel van de inrichting mee te financieren. Let wel: dit kan alleen als je voldoende inkomen hebt om de hogere hypotheeklasten te dragen én de taxatie dit bevestigt.

---

2. Schenkingen van ouders of familie

Een veelgebruikte manier om de kosten koper op te vangen is een schenking van ouders of familie. In 2025 bestaat de zogeheten “jubelton” niet meer, maar ouders mogen nog steeds een belastingvrije schenking doen tot een bepaald bedrag (in 2025: €6.633).

Een schenking hoeft niet per se belastingvrij te zijn; als iemand jou helpt met €10.000, betaal je over het meerdere (boven het vrijgestelde bedrag) een schenkbelasting. Toch is het vaak voordeliger dan lenen bij de bank. Veel starters worden door deze route alsnog huiseigenaar.

---

3. Persoonlijke lening of onderhandse lening

Sommige kopers lossen het eigen geldprobleem op met een persoonlijke lening bij de bank of een onderhandse lening bij ouders, familie of vrienden.

💡 Let op: je mag geen consumptieve lening gebruiken voor het financieren van kosten koper als je hypotheekverstrekker dit niet toestaat. Daarnaast telt een persoonlijke lening mee voor je schuldpositie, wat je maximale hypotheek verlaagt.

Een onderhandse lening bij ouders, tegen lage rente en met schriftelijke afspraken, is wel mogelijk – zolang deze buiten de hypotheek valt en het niet je leenruimte belemmert.

---

4. Werkgeverslening

Sommige werkgevers bieden hun medewerkers een werkgeverslening aan. Hiermee kun je (een deel van) de kosten koper dekken. Dit is in de praktijk zeldzaam, maar zeker iets om na te vragen bij je HR-afdeling.

---

5. Starterslening via de gemeente

Verschillende gemeenten bieden een Starterslening aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Deze lening overbrugt het verschil tussen je maximale hypotheek en de koopsom plus bijkomende kosten.

Kenmerken van de starterslening:

• De eerste drie jaar betaal je géén rente en aflossing

• Daarna ga je wel betalen, mits je inkomen voldoende is

• De lening moet in 30 jaar worden afgelost

Of je hiervoor in aanmerking komt, hangt af van jouw gemeente én je inkomen. Check de website van jouw gemeente of svn.nl voor meer info.

---

6. Samenkopers: samen kopen met ouders of vrienden

Als je zelf onvoldoende eigen geld hebt, kan het helpen om samen met anderen een woning te kopen – bijvoorbeeld met je ouders, partner of een goede vriend(in). Door jullie inkomens te bundelen vergroot je je leencapaciteit.

Let hierbij op:

• Je ouders moeten ook officieel mede-eigenaar zijn

• De bank beoordeelt alle betrokkenen op inkomen en schulden

• Er kunnen fiscale gevolgen zijn

Een goede notaris en een ‘draagplichtovereenkomst’ zijn essentieel om afspraken vast te leggen over wie wat betaalt en bezit.

---

7. Verkoper betaalt kosten koper (k.k.) – onderhandelen

In een kopersmarkt (zoals in sommige regio’s in 2025) is het soms mogelijk om te onderhandelen over de verkoopvoorwaarden. Een verkoper kan bijvoorbeeld instemmen met een ‘kosten koper voor rekening verkoper’-constructie.

Zo betaal jij als koper dus geen overdrachtsbelasting en notariskosten – maar worden die betaald uit de opbrengst van de woning.

Dit is alleen mogelijk als:

• De verkoper hiermee instemt

• De woningprijs dit toelaat

• De bank accepteert dat de koopsom verhoogd wordt

---

8. Sociale koopwoningen of Koop Garant

Sommige woningcorporaties bieden woningen aan met een zogeheten Koop Garant-constructie. Je koopt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde, met als voorwaarde dat je bij verkoop een deel van de winst terugbetaalt.

Omdat de prijs lager ligt, zijn de bijkomende kosten ook lager – en heb je mogelijk geen eigen geld nodig. Let op: deze woningen zijn vaak schaars en alleen beschikbaar voor mensen met een lager inkomen.

---

Waarom wil de overheid dat je eigen geld inbrengt?

De overheid wil voorkomen dat mensen een té hoge hypotheek afsluiten zonder eigen reserves. Daarom is wettelijk vastgelegd dat je maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen.

Door zelf geld in te brengen laat je zien dat je financieel weerbaar bent. Dat is gunstig voor jou én voor de bank. Tegelijkertijd sluit dit veel starters uit – en dat is waarom alternatieven zoals schenkingen of startersleningen zo belangrijk zijn geworden.

---

Conclusie: huis kopen zonder eigen geld – slim, maar niet zonder risico’s

Het is in 2025 nog steeds mogelijk om een huis te kopen zonder (veel) eigen geld, maar het vergt creativiteit, kennis en soms hulp van anderen. De belangrijkste routes zijn:

• Kopen onder de marktwaarde

• Schenking van ouders

• Starterslening via de gemeente

• Onderhandse lening

• Kopen met ouders of partner

• Koop Garant of sociale koopwoning

• Verkopersbijdrage

Let bij al deze opties goed op de kleine lettertjes, fiscale gevolgen, en je maandlasten. Een goede hypotheekadviseur kan je hierbij begeleiden.

Heb je vragen over jouw mogelijkheden om zonder eigen geld een woning te kopen? Neem dan contact op met een onafhankelijke hypotheekadviseur. Soms zijn er meer opties dan je denkt!