Koopakte en ontbindende voorwaarden

Wat moet ik weten over de koopakte en ontbindende voorwaarden?

Een van de belangrijkste documenten is de koopakte en ontbindende voorwaarden (lees koopovereenkomst). We moeten daar ook niet al te moeilijk over doen. Belangrijk aan de koopakte is dat u weet wat er in staat en wat het gevolg is als de koop niet door gaat.

Even een voorbeeld. De koper laat het volgende opnemen in de koopakte. Artikel 20: De koper mag van de koop afzien indien hij van zijn werkgever schriftelijk krijgt medegedeeld dat hij voor  1 april 2020 wordt overgeplaatst naar een andere vestiging.

Alles mag in de koopakte

Dit is zo maar een bepaling uit de losse pols. U mag alles laten omschrijven maar dat geld voor twee partijen. Een koopovereenkomst is altijd bindend. Onder artikel 20 mag u echt alles invullen wat voor u van belang is.

Ik vind het belangrijk dat voordat u reeds een woning gaat bezichtigen dat u voor u zelf al heeft uitgemaakt wanneer u niet wil kopen. Bijvoorbeeld als er bepaalde omstandigheden zich gaan afspelen. Uiteraard kunnen daar  zaken bijkomen doordat u bijvoorbeeld twijfelt over de bouwkundige staat van de woning. Bel ons voor advies. Maak het niet te moeilijk voor de verkoper want hij verkoopt het huis zo maar aan een ander.

Elke koopakte is anders

Let op, elke koopakte is anders, het is nooit zo dat altijd onderdeel A belangrijker is dan onderdeel B van de koopakte, dit is echt afhankelijk van uw specifieke situatie.  Hieronder volgen onderdelen en uitleg van een koopakte die mijns inziens van belang zijn. Vraag altijd aan uw adviseur wat voor u van belang is.

Artikel 1. Verkoop en koop

Let op juiste aankoopprijs. Indien u zaken overneemt van de koper zoals omschreven in de lijst van zaken zonder ervoor te hoeven betalen dan staat in de koopovereenkomst: gewaardeerd op € 0,00 nihil euro. Staat dit er niet dan valt de bank daar over. Dit heb ik meegemaakt met een klant die rechtstreeks een huis kocht van de verkoper. Koopt u rechtstreeks via de verkoper? Laat altijd de koopakte opmaken door een notaris. U voorkomt dan dat er fouten worden gemaakt.

Artikel 2. Kosten. Overdrachtsbelasting

Kosten en overdrachtsbelasting.  Bij overdracht woning zijn kadasterkosten, notariskosten en overdrachtsbelasting kosten voor de koper. Behalve bij nieuwbouw. Doorverkoop binnen drie jaar wordt hier niet behandeld. Vraag verder uw adviseur.

Artikel 3. Betaling

Alles gaat via notaris, voor verdere vragen neem contact op met uw adviseur of met ons.

Artikel 4. Eigendomsoverdracht

Let op! Hier staat vermeld wanneer de overdracht plaats vindt. Dus dat hebt u zelf besproken. Vertel tijdens de onderhandelingen de datum passage. Uw keuze van notaris staat vermeld. U betaalt de notaris dus u mag zelf een notaris uitzoeken.

Artikel 5. Bankgarantie Waarborgsom.

Als u de koopakte tekent dan moet u een waarborgsom storten van 10% van de waarde van de woning aan de notaris. Dit als garantie zodat u niet stiekem nadat de koopakte is getekend het huis van bijvoorbeeld de buren gaat kopen. Afspraak is afspraak. Indien u dat toch doet dan bent u uw geld kwijt.

Nu is het zo dat die waarborgsom al snel een slordige € 20.000 bedraagt. Daar niet iedereen dit heeft klaarliggen hebben ze hier een bankgarantie voor uitgevonden. Let op! U geeft aan op welke datum de bankgarantie geregeld moet zijn. Vraag uw adviseur naar de voorwaarden en werking daar van.

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

Zeker belangrijk ik behandel zeer kort enkele onderdelen, voor meer vragen bel ons gerust. Het huis moet eruitzien zoals het was tijdens het tot stand komen van de koopovereenkomst. Indien u het koopt om te wonen dan staat daar ook vermeld …gebruik als woonhuis. Indien u dus een bedrijf aan huis begint dan zou dat dus zeker een probleem kunnen geven. Ook staan hier vermeldingen van mogelijk aanwezigheid van asbest, ondergrondse tank etc.  Indien woning onder monumentenwet valt of onder beschermd stadsgezicht dan staat dat vermeld.

Artikel 7. Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.

Overdracht aanspraken. Indien er lopende huurcontracten zijn van bijvoorbeeld ketels dan zouden deze over kunnen gaan naar de koper. Wilt u deze contracten niet dan moet u dat tijdens de onderhandelingen aangeven. Raadpleeg verder uw adviseur.

Artikel 8. Baten, lasten en canons

Heffingen komen voor rekening van koper vanaf de dag van ondertekenen koopakte. Koper heeft vaak al gemeentelijke lasten voor het gehele jaar betaald. Notaris verrekent dit op de dag van de overdracht.

Artikel 9. Hoofdelijkheid.

Hoofdelijkheid. Vraag uw adviseur.

Artikel 10. Risico-overgang. Beschadiging door overmacht.

Let op dat u minimaal een opstalverzekering heeft ten tijde van de overdracht. Ook verplicht gesteld door de bank. Stel u zit bij de notaris voor de overdracht, alles getekend en lekker naar de woning om te klussen. Aldaar aangekomen is het huis volledig uitgebrand. U heeft niets meer, u bent volledig aansprakelijk voor het verdere verloop zonder dat u ook maar ergens recht op heeft.

U wilde die verzekering juist op die dag gaan afsluiten, dat is jammer het hoeft niet meer. Uw hypotheekadviseur heeft de plicht u hierop te wijzen maar niet om dit voor u te regelen. Regel ruim op tijd de opstalverzekering. Vaak gebeurd het dat er enkele weken eerder gepasseerd wordt dan in de koopakte staat. Beide partijen hebben dit besloten. Let dus op dat de opstalverzekering eerder loopt. De notaris zal u meestal op de dag van de overdracht hier om vragen. Is een opstalverzekering niet geregeld dan zal er geen overdracht plaatsvinden.

Artikel 11. In ingebrekestelling-ontbinding.

Vraag uw adviseur.

Artikel 12.Energielabel.

Energielabel. Verplicht te leveren door verkoper, zit deze er niet bij dan is dat het risico voor de verkoper.

Artikel 13. Domicillie

Koopovereenkomst gaat naar de notaris zoals eerder besproken.

Artikel 14. Registratie koopovereenkomst.

Mocht u twijfels hebben aan de financiële situatie van de verkoper dan kan u de koopovereenkomst ook al vast laten inschrijven in de openbare registers via de notaris. Beslaglegging op uw aan te kopen woning is dan niet mogelijk en kan u t.z.t. gewoon passeren. Dit kost u wel geld, raadpleeg uw adviseur of notaris.

Artikel 15. Identiteit partijen.

Vraag uw adviseur.

Artikel 16. Ontbindende voorwaarden 

Hier staat vermeld tot welke datum u uiterlijk nog de koop kan ontbinden/afzien van de koop en ook de voorwaarden van ontbinden! De eerste drie dagen is bedenktijd.

Indien er in een koopovereenkomst staat vermeld uiterlijk 10 januari 2020 dan bent u dus op 11 januari 2020 te laat en zijn de gevolgen voor de koper. Indien u als koper in de gaten heeft dat bijvoorbeeld de financiering niet rondkomt op de afgesproken datum en u heeft nog 7 dagen informeer dan de verkopende partij hierover.

Vraag om het voorbehoud van financiering bijvoorbeeld 14 dagen te verlengen. Het is voor zowel de koper als verkoper altijd spannend. Vraag altijd ruim op tijd voor verlenging van de ontbindende voorwaarden.

Waardeer elkaars standpunten, beide partijen hebben belang bij soepel verloop zonder stres.

Spreek tijdens de onderhandelingen goed af dat indien de bank niet akkoord gaat dat u met maximaal 1 afwijzing van de bank komt. Uiteraard zal de adviseur zoveel mogelijk proberen maar als het bij bank 1 niet lukt is de kans klein dat het wel bij bank 2 lukt.

Uw adviseur moet dan keihard werken terwijl het oordeel al klaar ligt. Dit soort werkzaamheden kost u als koper veel en onnodig geld. Indien u de woning koopt met een starterslening vermeld dan ook het volgende: “onder voorbehoud van starterslening”. Stel dat de starterslening niet door gaat dan kan u van de koop af zien.

Artikel 17. Bedenktijd.

Eigenlijk vinden wij dat helemaal niets. Maar goed als u de koopakte getekend heeft dan heeft u nog drie dagen bedenktijd. Lexwonen niet eerst een bod uitbrengen vervolgens alles regelen, koopakte tekenen en daarna de boel stopzetten. Vraag uw adviseur om meer info. Maar bedenk wel dat u na die drie dagen vast zit aan de woning. Ga nooit eerder een koopakte teken dan dat u het zeker weet. Vraag vooraf altijd advies aan uw adviseur.

Artikel 18. Schriftelijke vastlegging.

Vraag adviseur.

Artikel 19. Nederlands recht.

Vraag adviseur.

Artikel 20. Nadere afspraken.

Wat zou u hier kunnen invullen. Al zet u er neer dat de koop niet door gaat als voor 28 december 2020 uw schoonmoeder in diezelfde straat een huis heeft gekocht. Ja dat kan. Het is natuurlijk wel altijd de vraag of de verkopende partij dit accepteert.

Probeer altijd in alle redelijkheid en billijkheid te handelen. Vanaf 2017 heeft u steeds meer eigen geld nodig. De volgende zaken kunnen onder artikel 20. Onder voorbehoud van aantonen eigen geld aan de bank van minimaal € 15.000. Wilt u een huis kopen zonder eigen geld? Lees hier de mogelijkheden van een huis kopen zonder eigen geld.

Lijst van zaken. Alvorens u een bod gaat uitbrengen leest u de lijst van zaken door. Hier staat vermeld wat erachter blijft en wat er mee gaat of wat overgenomen kan worden. Ik heb hier zelf een strategie over, bel ons gerust. Wilt u wat kopen?

Gaat u zelf de aankoop doen controleer dan tijdens de inspectie of alles volgende de lijst klopt. Mocht het huis niet opgeleverd worden zoals besproken dan meld u dat aan de notaris. Vraag uw adviseur om advies betreffende de Koopakte en ontbindende voorwaarden. Meer weten over maximale hypotheek berekenen?