Overbieden huis

 

Update 2 juli 2022

Overbieden huis of een bod boven de vraagprijs doen is niet langer de norm op de huizenmarkt sinds juni 2022. Hoeveel moet je hoger bieden dan de vraagprijs zodat je kans maakt op het huis en niet onverwachts ook nog meer eigen geld nodig hebt? Tot 75% van het overbieden bedrag meefinancieren in de hypotheek kan meestal via lexwonen. Let op, vanaf 2 juli 2022 minder eigen geld nodig omdat je minder hoeft te overbieden. En moet je bijvoorbeeld € 20.000,- hoger bieden dan de vraagprijs dan kan je dat vanaf nu meefinancieren in de hypotheek via lexwonen. De huizenmarkt slaat om, minder bezichtigen, minder bieden maar wel met een biedcertificaat. Bewijsdocument dat je kan kopen is belangrijk en krijg je van ons gratis. Bereken eens hoeveel je moet bieden op je droomhuis en wat je maximaal kan bieden.

Het bedrag dat jij kan overbieden is afhankelijk van de marktwaarde nieuwe woning, de vraagprijs, overwaarde oude woning en jouw spaargeld of bitcoins. Hoger bod uitbrengen dan de vraagprijs en alles weten over marktwaarde en bieden met meerdere bieders? Zonder een biedcertificaat en haalbaarheidscertificaat  heb je geen kans. Ben jij een starter of doorstromer? Nu kopen loont doordat er dagelijks meer aanbod  komt en er minder bezichtigingen zijn.

Hoeveel overbieden huis? 

Laat jezelf niet verrassen door de vraagprijs. Weet dat de bank geen enkele belangstelling heeft voor de vraagprijs van een woning. Het is het bod ten opzichte van de marktwaarde en het bedrag aan financieringsvoorbehoud welke jij MOET vermelden tijdens het bod. Dat bepaald of je kan kopen en of de hypotheek lukt. Omdat huizenprijzen niet meer stijgen en de woningwaarde wel stijgt heb je minder eigen geld nodig bij de juiste bank. Wil jij weten hoeveel je moet bieden of wil je tips en de valkuilen weten? Lees verder en of bereken!

Overbieden hypotheek?

Hoeveel hoger bieden? Overbieden kan dus tot aan de woningwaarde⭐. Hoger bieden dan taxatie kan wel maar dan met extra eigen geld of met overwaarde van de oude woning om de hypotheek te verlagen. Meestal is taxatie hoger dan de vraagprijs, dat kan je via lexwonen het hogere bod meefinancieren. Overbieden huis betekent kennis hebben van de totale woningmarkt.

Hoeveel je moet overbieden moet je lexwonen laten berekenen. Hoger bod doen is correct inventariseren.  Nederland staat op het punt om weer ouderwets te gaan afdingen op een huis. Weet jij dat je minder hoeft te overbieden als je zonder ontbindende voorwaarden een bod doet. Wij gaan dan alle risico’s minimaliseren door correct te inventariseren. Minder eigen geld kwijt met overbieden als je zonder ontbindende voorwaarden een bod uitbrengt. Overbieden huis betekent ook dat jij de verkoper transparant moet uitleggen hoe je aan de financiering komt.

Starters kunnen overbieden gedeeltelijk meefinancieren

Ben jij starter dan is het dus vaak mogelijk om ongeveer 75% wat je hebt overboden mee te financieren in de hypotheek. Dat betekent dat je achteraf veel minder eigen geld kwijt bent. Dit is wel handig om te weten zodat je het eigen geld anders kan gebruiken.

Kern van hypotheekverhaal

Je hebt je maximale hypotheek op inkomen en maximale hypotheek op marktwaarde. Kan jij op inkomen € 500.000, – lenen maar de taxatiewaarde bedraagt € 400.000, – dan kan je maar € 400.000, – hypotheek krijgen.  Ben jij geen starter maar doorstromer dan kan je dat geld aftikken met overwaarde als jij graag dat huis wil kopen voor € 500.000,-.

Vaak is de taxatiewaarde van je droomhuis hoger dan de vraagprijs op Funda. Stel je kan op inkomen € 600.000, – lenen. Je doet een bod van € 500.000, – op een woning met een vraagprijs van € 420.000,-.  Je zou dan € 80.000,- nodig hebben aan eigen geld om te overbieden. Men gaat er vanuit dat de taxatiewaarde toch wel die € 420.000,- bedraagt.

Achteraf blijkt de taxatie € 50.000,- hoger te zijn dan verwacht. Ondanks dat de hypotheekaanvraag rond is kunnen wij toch achteraf de hypotheek verhogen als die € 50.000, – past op je maximale hypotheek op inkomen. Het bedrag dat je gaat overbieden dus meefinancieren in de hypotheek. Besparing € 50.000, – .

Dus taxatiewaarde is achteraf € 470.000, – in plaats van € 420.000,-(wat tevens de vraagprijs was). Omdat je op inkomen € 600.000, –  kan lenen en omdat de taxatie € 50.000, – hoger is achteraf heb je € 50.000, – minder aan eigen geld nodig. Hoger bieden omdat de taxatie hoger uitvalt en binnen de norm. Dat is “de uitkomst” van 2022 als je te weinig eigen geld hebt als starter.

Let ook goed op de hypotheekrente. Op dit moment is de inflatie hoog. Prognose hypotheekrente is fors hoger dit jaar.

Hoeveel moet je overbieden?

Achteraf hogere hypotheek kan dus als taxatie hoger uitvalt waardoor u plotseling minder eigen geld kwijt bent. Dat kan omdat wij zelf aan de knoppen draaien. Wilt u heel graag dat huis kopen en gemotiveerd meer bieden? Overleg wat je moet bieden want de huizenprijzen dalen echt door mindere belangstelling. Hoeveel overbieden kan je pas berekenen als je vooraf juiste informatie hebt.

Alléén bent u kansloos, u heeft een biedcertificaat nodig met onderbouwing. Makelaars willen zekerheid van financiële vakmensen en taxateurs. Met ons akkoord certificaat van de bank waarin de woningwaarde indicatie, uw maximale hypotheek en eigen geld wordt vermeld zit u in een sterkere onderhandelingspositie. 

De media en overbieden

In veel mediaberichten lees je, hoor je en zie je de bedragen die worden overboden. Helaas zijn deze berichten op dat moment niet meer actueel, zeg maar achterhaald. In Utrecht werd € 140.000,- hoger geboden op huizen (begin 2022). Deze transacties worden pas na het volgende kwartaal berekend. Op dit moment is het overbieden gelukkig zeer beperkt.

Hoger bieden van € 75.000,- tot € 150.000,- was de standaard vanaf 28 januari 2022. Op dit moment, juli 2022 is de vraagprijs iets daarboven voldoende.  Wellicht al eerder maar Lexwonen is erkend aankoopbemiddelaar en hypotheekadviseur en merkt dit dagelijks aan de deals die wij winnen en verliezen. Een mogelijke crash op de woningmarkt kan er aankomen waardoor er onder de vraagprijs wordt geboden. 

Akkoord certificaat en Financiële check hypotheek

U krijgt van ons dus een akkoord certificaat hypotheek onder voorbehoud. Dit is een document dat de makelaar kan inzien dat de hypotheek past en eigen geld voldoende aanwezig is om hoger te bieden. Ook marktwaarde indicatie geven wij op zodat de makelaar onder voorbehoud een degelijk onderschreven bod heeft.

Aan wie zou u de woning verkopen? Aan iemand die een hoger bod doet? Of aan iemand die al een akkoordberekening heeft en onderbouwd advies i.v.m. taxatie en voorbehoud financiering.

Wij hebben rechtstreekse aanstelling bij banken. Door juiste onderhandelingen, correct overbieden en met dit document staat u met 2-0 voor! Alle benodigde info binnen paar uur binnen. Zo kan je onderbouwd hoger bieden met perspectief voor beiden partijen. Verkopende makelaar nemen jou serieuzer als je zowel een aankoopmakelaar als financieel specialist in de hand heeft genomen.

Hoeveel kijkers doen een bod

Sinds 2022 kan je ervan uit gaan dat iedereen die de woning heeft bezichtigd een bod uitbrengt. Deze kijkers zijn al vaak met hun zoveelste huis bezig. Op dit moment is € 100.000 overbieden niet meer nodig in Utrecht.

Hoeveel moet je overbieden 2022?

Bent jij starter ga dan nooit  zelf een hoger bod uitbrengen op uw droomhuis als er meerdere bieders zijn. Overbieden op een huis door flink boven de vraagprijs te bieden geeft geen enkele garantie dat jij niet overboden wordt door een ander. Het bedrag aan financieringsvoorbehoud is meestal doorslaggevend en daar kan u aan werken. Hoger bieden in 2022 is niet meer de standaard. Hoger bod gebeurd nog maar weinig.

Hoeveel hoger bieden boven de vraagprijs is geen standaard verhaal voor een starter⭐. Hoeveel wordt er overboden in die regio? Dat is de eerste klus van Lexwonen om te achterhalen. Er is geen vast percentage wat u kan aanhouden om te overbieden op een huis als er meerdere partijen zijn. Hoger bod uitbrengen is een kunst, let op.

Hoeveel procent boven de vraagprijs bieden in 2022

Hieronder een overzicht hoeveel procent je hoger moet bieden dan de vraagprijs. Gepubliceerde cijfers van onze eigen klanten tot 2-7- 2022.

Groningen 10-15%. Friesland 12% . Drenthe 10% tot 12%. Overijssel 12%. Gelderland 10% tot 15%. Utrecht tot 15%. Brabant 12%. Limburg 8% tot 12%. Zuid-Holland 5% tot 15%. Noord-Holland 10% tot 15%. Lelystad 5% tot 15%. Zeeland 2% tot 10%.

Let goed op, het grootste gedeelte van het hogere bod moet je meestal met eigen geld betalen of met overwaarde oude woning. Via Lexwonen kan je vaak 75% meefinancieren in de Hypotheek.  In mei 2022 te Utrecht stond een woning te koop voor € 645.000,-.  Een bod gedaan van € 746.000,-. Omdat ik een taxatie kreeg van € 725.000,- was er slechts € 21.000,- eigen geld nodig. Je moet de juiste geldverstrekker hebben en juiste taxatie.

Stijging van woningprijzen niets te maken met overbieden

Praat men over stijging van de woningprijzen dan bedoelt men niet dat je dat bedrag hoger moet bieden. Men bedoeld hiermee echt dat de woningwaarde stijgt. Daarboven moet je nog overbieden. Percentages van hoger bod in de provincies wordt maandelijks door ons bijgehouden. Op dit moment zakken de woningprijzen.

Overbieden boven de woningwaarde zonder eigen geld of overwaarde

Het overbieden op een huis zonder dat u overwaarde heeft op de oude woning en zonder spaargeld is kansloos. Uw hypotheek wordt afgewezen maar u heeft wel de kosten. Hoeveel hypotheek u kan krijgen is een spel van hoger bieden op basis van kennis van de marktwaarde.

Klachten omtrent overbieden 

Klanten vragen ons wat er globaal geboden moet worden. In regio Tilburg, dus ook Vught ga je gewoon overbieden. Denk aan € 10.000 tot € 25.000 hoger bieden. Dan nog de kosten koper erbij en je zit er weer € 10.000,- boven. Hieronder de mail vol ongenoegen over onze berekeningen. Deze mail komt van een huizenzoeker die zich niet of nauwelijks verdiept heeft in de materie en ons bekritiseerd.

Tevreden klant met € 50.000,- overbieden

Hier een-e-mail van een blije klant uit dezelfde regio die € 50.000,- heeft overboden op een huis met een vraagprijs van ook € 300.000,-. Helaas zijn de reacties verschillend. Kopers die eerst een paar keer de neus hebben gestoten en kennis hebben genomen van woningwaarde en de biedingen zijn altijd blij.

Huizenzoekers uit Amsterdam en Utrecht melden zich massaal bij Lexwonen om te kopen buiten hun regio. In Utrecht is het sinds juni 2022 betaalbaar.

Bitcoins gebruiken voor overbieden

Crypto valuta zoals bitcoins kan u onder voorwaarden gebruiken om te overbieden op een huis. Zorg ervoor dat u het benodigde bedrag op uw betaalrekening heeft staan voordat u een hoger bod gaat doen. De volatiliteit van bitcoins en andere crypto betaalmiddelen kan hevig zijn. Stel dat u boven de vraagprijs een bod uitbrengt en de waarde van bitcoins daalt? U zit dan wel met een groot gat welke u moet zien te overbruggen.

Oplossing overbieden of hoger bod op woning

Overbieden huis is de oplossing maar u moet dan wel de marktwaarde weten zodat u weet welk bod u kan uitbrengen. Hoger bieden dan de vraagprijs is dan makkelijker.

⇒ Heeft u eigen vermogen of overwaarde op uw huidige woning?

Ook in dat geval is het belangrijk om te weten hoeveel u op een huis kan of gaat overbieden. U wil toch afwegen of overbieden op dat huis wel meerwaarde heeft voor u. Ik zeg erbij dat u op dit moment in (bijna) geheel Nederland moet overbieden op een woning. Voor een doorstromer die overwaarde heeft is er wel een vast percentage wat hij maximaal kan gebruiken voor een hoger bod.

Dit zijn waardevolle tips. Let op! Beschouw overwaarde niet als eigen geld maar als een technisch middel om ander huis te kunnen kopen. LexWonen helpt u met een overbieden huis strategie op een te koop staand huis. Hoger bieden kan met of zonder overwaarde. Lees hieronder de gouden regels m.b.t. overbieden op een huis!

⇒ Koopt u uw eerste eigen woning?

1. Wij helpen met een hoger bod op een huis dat gemaximaliseerd is aan uw toetsinkomen, met een maximum hoogte tot aan de marktwaarde van de woning inclusief uw eigen inbreng indien mogelijk. Wij onderzoeken dit geheel vrijblijvend voor u. Denk ook aan schenkingen van familieleden en kennissen, dit kan u gebruiken om te overbieden op een huis. Zelfs een huis kopen met ander stel behoort tot de mogelijkheden.
   
   

   Hoger bieden

    

    

   
   ⇒ Bent u doorstromer?

2.  Hoeveel kan u als doorstromer overbieden als u overwaarde heeft op de oude woning? Het bedrag dat u kan overbieden is uw maximale hypotheek op inkomen vermeerderd met 90% van de marktwaarde van uw huidige woning minus de huidige hypotheekstand.

 

Huizenprijs stabiliseert

Vanaf 2021 is het steeds hoger bieden op een huis en het hoogste bod met de beste ontbindende voorwaarden wint. Het verschil tussen de vraagprijs en de woningwaarde moet u met eigen geld betalen of met de overwaarde. Ook nu in juni 2022 moet je nog overbieden. Hoogte van het bod boven de vraagprijs is wel een stuk lager dan in 2021. Elke dag wijzigt het hoger bieden dan de vraagprijs.

Verwachting van stijging koopwoningen 2021

In 2022 zal gemiddeld een prijsstijging van 5 % op een koophuis zijn⭐. Huis kopen blijft de beste optie maar dan moet u roeien met de juiste riemen en professioneel overbieden door hoger bod met juiste ontbindende voorwaarden. Lees op deze blog meer over verwachting van huizenprijzen.

Belangrijk voor bieden boven de vraagprijs

Wat u moet weten!

Wanneer kan ik wel een hoger bod uitbrengen en wanneer is dat niet verantwoord? Vaak denken kopers dat het bieden boven de vraagprijs weggegooid geld is. Maar is overbieden op een woning altijd slecht voor de koper? Wat moet u weten van een woning als u deze wil overbieden en als u niet al te veel geld heeft? Hoeveel kan u als starter maximaal hoger bieden dan de vraagprijs?

Wat is een mooi openingsbod en waar ligt het gevaar bij hoger bieden? Ik zeg altijd dat u genoeg moet overbieden zodat u eigenaar wordt. Het ultieme bod is overbieden met beschikbare overwaarde of eigen geld zodat u eigenaar wordt.

Het feit dat u waarschijnlijk meer betaald dan de marktwaarde dat maakt niet meer uit, die tijd is voorbij. Uw geboden bod is legaal omdat u heeft overboden met eigen geld of overwaarde. Overbieden huis betekent meer betalen dan de vraagprijs en vaak ook een veel hoger bod dan de marktwaarde.

Overbieden huis door hoger bod

Hier ziet u van stap naar stap de juiste volgorde om een huis te bieden met een hoger bod. 

Weet u dat de meeste kopers beginnen bij stap 5? Weet u dat als u op deze wijze begint dat u een kans heeft van 57,5% dat het fout gaat in de acceptatie?

Het gaat fout omdat de hypotheekverstrekker documenten gaat opvragen die vermeld zijn in stap 1 tot en met 4. Hierdoor moet altijd uitstel van financiering aan de verkoper gevraagd worden.

Verkopers zijn hier niet blij mee en hoeven dit niet altijd te pikken. Andere kopers liggen op de loer maar u heeft al wel kosten gemaakt, laat het niet zover komen.

Overbieden huis door hoger bod en lager voorbehoud van financiering!

Hoe trek je toch de woning naar je toe ondanks dat je niet de hoogste bieder bent? Ik probeer u dit simpel uit te leggen zodat u de logica begrijpt. Even terug naar het voorbehoud van financiering, wat is ook alweer precies de bedoeling daarvan?

Voorbehoud van financiering betekent dat de koop niet doorgaat als de bank niet akkoord gaat met uw voorstel en u ontvangt dan een afwijzing. Als u dus uitsluitend het bod noemt en zegt: “onder voorbehoud van financiering”, dus zonder het bedrag van het financieringsvoorbehoud. U kan dan net zo goed geen bod doen. De makelaar zal u als laatste afbellen dat de keuze op een ander is gevallen met betere voorwaarden.

Buiten het feit om dat u totaal geen controle heeft over uw hoger bod en de voorwaarden is het fout om zo te bieden. 

Even kort door de bocht hoe Jan met de pet een bod doet met overbieden. Stel dat het om een koopwoning gaat van € 500.000,- en Jan heeft overwaarde van € 100.000 op zijn oude huis, of Jan is starter maar heeft € 100.000,- aan spaargeld. Jan kan tot € 500.000,- aan hypotheek ontvangen. Hij wil die € 50.000,- inbrengen om te overbieden op een huis. 

Zo plaatst Jan zijn hoger bod

Geachte heer Makelaar, graag wil ik een bod uitbrengen op Schoolweg 82, 3921CG ter Elst(U).  Mijn bod is € 550.000,-  onder voorbehoud van financiering. Ik hoop dat het hogere bod voldoende is om te kunnen kopen. Overdracht ongeveer over 4 maanden. 

Sinds 2020 kan u op deze manier al niet kopen. Hoe moet je dan wel overbieden met een hoger bod?

Aankoopsom minus overwaarde is financieringsvoorbehoud

Zo moet u het bod gaan uitbrengen 

Graag wil ik een bod uitbrengen van € 550.000,- onder voorbehoud van financiering van € 500.000,-, overdracht nader overeen te komen, wanneer het de verkoper uitkomt, einde citaat!

Wat zegt u met dit verhoogde bod en de ontbindende voorwaarden? U vertelt met dat ene woordje 3 belangrijke zaken aan de makelaar:

• Een hoger bod van € 50.000,-
• Doordat u zelf geld inlegt kan het voorbehoud van financiering naar beneden (€ 50.000)
• Dat u voldoende heeft aan een taxatie van € 450.000,- om een akkoord van de bank te krijgen.

 

Makelaar weet niets als u onder voorbehoud van financiering een hoger bod doet!

Aangezien 95% van de bieders een hoger bod doet dan de vraagprijs en uitsluitend vermeld onder voorbehoud van financiering, weet de verkopend makelaar helemaal niets.

1. Welke financiering?
2. Hoe hoog dan?

Uw troef met hoger bieden en duidelijke voorbehoud 

Overbieden door hoger bod dat weet u nu wel, vervolgens meldt u direct het bedrag van het financieringsvoorbehoud. Dus het bedrag dat u hypothecair aanvraagt. Hoe lager dit bedrag hoe meer kans dat u een huis koopt.

Ik heb € 100.000,- overwaarde hoeveel kan ik het beste bieden?

Hoeveel kan ik overbieden?

Dit is een vraag die veel vragen opwerpt. Laten we uitgaan van een standaard huis met een vraagprijs van € 400.000,-. Een woning die dezelfde waarde heeft als de vraagprijs. Let op dat gebeurt nooit, alleen in dit voorbeeld. 

Deze € 100.000,- aan overwaarde moet u sowieso gebruiken voor de hypotheek anders is een groot gedeelte niet aftrekbaar.  Maar hoe kan u dit gebruiken? Er zijn belangrijke variaties van hoger bieden op een huis.

1. Bod € 500.000,- voorbehoud financiering € 400.000,-, u heeft dan de € 100.000,- overwaarde geheel verbruikt.
2. Bod van € 450.000,- onder voorbehoud van financiering € 350.000,-. U heeft € 50.000 overboden en € 50.000 gebruikt om de hypotheeklasten te verlagen, lager financieringsvoorbehoud.
3. Overbieden tot € 450.000,- onder voorbehoud van financiering van € 375.000. U heeft nog € 25.000 wisselgeld om te verbouwen met een verbouwingsdepot.

Ziet u nu hoe belangrijk het is dat u weet waarom u biedt, hoe hoog u biedt en ziet u nu de achterliggende gedachten van het overbieden op een woning. U staat met 2-0 voor als u het bedrag aan voorbehoud van financiering noemt, anders hoeft u echt niet te bieden, zelfs geen hoger bod te doen.

Snapt u dit? Nu is het belangrijk dat u de juiste bank heeft en de koopakte juist invult. Bij de ene bank mag u méér overbruggen dan bij de andere, ik zal u hier niet mee lastig vallen. Wel is het van belang dat vooraf duidelijk is welke woning het wordt i.v.m. bankkeuze. Lexwonen helpt, no cure-no pay.

Hoger bod uitbrengen en betere voorwaarden is King

Aan wie zou u het liefste u eigen woning verkopen? Aan iemand die € 10.000 hoger bied dan uw vraagprijs met een voorbehoud van financiering? Of aan iemand die € 8.000,- hoger bied maar die  minder hypotheek nodig heeft omdat voorbehoud van financiering lager ligt? U snapt het nu. Overbieden door hoger bod met overwaarde of spaargeld is een kwestie van bieden inclusief goede voorwaarden.

Van wie zou de verkoper hoger bod aanvaarden?

In dit voorbeeld bent u even Peter. Peter is de gemiddelde koper die alleen aan geld en overwaarde denkt, niet vervelend bedoeld.

Stel dat verkoper zijn huis wil verkopen voor € 400.000,-.

Joep doet een hoger bod van € 450.000,- 

Peter doet een hoger bod van € 450.000,- onder voorbehoud van financiering

Isa doet een bod van € 450.000,- onder voorbehoud van financiering van € 375.000,-

Makelaars kiezen voor Isa omdat zij aangeeft dat zij beschikt over € 75.000,- eigen kapitaal. Het voorbehoud van financiering is namelijk € 75.000,- lager dan het hogere bod. Niet belangrijk of uw spaargeld uit overwaarde of spaargeld komt. Het risico op een afwijzing van de bank is nihil.

Heeft Isa wel het beste bod gedaan?

Nee, de verkopend makelaar heeft het juiste gedaan maar Peter( u zelf) is vergeten om het voorbehoud van financiering uit te leggen. Peter heeft namelijk € 100.000,- overwaarde en nog spaargeld. Had Peter een bod gedaan van € 450.000,- onder voorbehoud van financiering van € 350.000,- dan was hij zeker eigenaar geworden.

Het uitleggen van de ontbindende voorwaarden in combinatie met correcte verwijzing in de koopakte is belangrijk.  Joep vertelt er helemaal niets over het voorbehoud van financiering en zal in deze tijd nooit eigenaar worden van welke woning dan ook. Een makelaar gaat u echt niet benaderen, ze zijn al bezig met de volgende woning te verkopen.

LexWonen regelt tientallen hypotheken per maand door juist te overbieden op een huis.

Voorbeeld overbieden december 2021 LexWonen

Stel u heeft € 60.000,- spaargeld waarmee u kan overbieden op een huis. Uw maximale hypotheek op inkomen bedraagt € 400.000,- en u wil hoger bieden op een huis met een vraagprijs van € 400.000.

Alle kopers zullen een bod doen van € 430.000,- of hoger met een voorbehoud van financiering van € 430.000,-. Wat betekent dit bod nu? De koper geeft aan dat hij een hoger bod doet van € 430.000,- en dat de koop niet doorgaat(voorbehoud van financiering) als hij voor dat bedrag van € 430.000,- geen hypotheek kan krijgen van de bank.

Koper zegt dus dat hij maximaal wil financieren en maar hopen dat de taxatiewaarde dus ook minimaal € 430.000,- bedraagt.  Is die waarde lager dan kan de koper onder de koop uitkomen omdat het voorbehoud van financiering € 430. 000 bedraagt. Lees nu uw kansen op het droomhuis!

Overbieden met lager financieringsvoorbehoud op woning

Hoe lager het voorbehoud van financiering is ten opzichte van de woningwaarde hoe meer kans dat je eigenaar wordt. Verkoper hoeft niet te vrezen dat de deal op marktwaarde wordt ontbonden. Beter is het om zo te doen.

Bod van € 430.000 met een voorbehoud van financiering van € 370.000,-. Dat betekent dus dat u uw voorbehoud van financiering verlaagt t.o.v. de waarde van het aan te kopen huis. In feite zegt u dus dat u een hypotheek aanvraagt van € 370.000,- en dat u die € 60.000,- aan spaargeld of overwaarde zelf inlegt. In feite gaat u dus een maximale hypotheek aanvragen van € 370.000 terwijl u € 400.000,- zou mogen afsluiten.

Uw hypotheekaanvraag is beduidend lager dan de waarde van het huis en uw maximale hypotheek op inkomen zodat de kans op een afwijzing van de bank nihil is. Dit vinden makelaars geweldig. U zou toch ook liever aan iemand verkopen die niet hoog in de boom zit met schulden? Een afwijzing ligt al snel op de loer en de verkoop kan weer helemaal opnieuw beginnen.  Zie onderstaande grafiek zodat het met 1 oogopslag duidelijk.

Bovenstaande grafiek laat duidelijk zien dat de druk van een hypotheek t.o.v. de marktwaarde lager is. Op een huis overbieden door hoger bod in combinatie met eigen geld of overwaarde is een fantastisch middel om de woning binnen te slepen. Ik hoop dat de 2 voorbeelden van hoger bieden met overwaarde of spaargeld duidelijk is. Op deze wijze heeft LexWonen in januari 2021 2 huizen binnengesleept in Zeist en Amersfoort.

Onsterfelijk zijn met overbieden op een huis

U moet laten zien dat de verkoper niet langs u heen kan. Het overbieden op een huis met een lager financieringsvoorbehoud, zodat de hypotheekdruk afneemt. Verder de verhouding maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde laag houden is het goede medicijn. Ook overdrachtsdatum laten afhangen van de wensen verkoper.

Hoeveel overbieden in uw Regio

Hoeveel is er gemiddeld overboden door klanten van LexWonen vanaf maart 2021 t.m. 14 dec.  2021.

Hoeveel overbieden?

Overbieden huis lokaal 2022. Let op! Hieronder kan u zien hoeveel procent er gemiddeld wordt overboden door onze klanten. Het geeft de tendens weer, het is geen advies. Per situatie moeten wij berekenen hoeveel u maximaal kan overbieden op een huis. Percentages zijn bijgewerkt tot 2 januari 2022. Door lager voorbehoud van financiering maakt u meer kans dan veel overbieden! Vraag LexWonen hoe te handelen.

In 2021 is er hoger geboden. Overbieden hypotheek is de norm voor 2022. Lees meer over overbieden in uw regio.

Overbieden regio Friesland

Overbieden is in Heerenveen en Sneek al heel normaal. Denk aan € 18.000 tot € 25.000,- overbieden op een huis. Oudehaske is vraagprijs bieden plus een beetje nog mogelijk. Overbieden op een huis in de regio Het Hogeland hoeft niet. In Usquert in november 2021 gekocht € 7.000,- onder de vraagprijs van € 225.000,-. In Stiens moet u ook al een hoger bod doen dan de vraagprijs, houd rekening met € 19.000,-.

Overbieden in de regio Groningen

Omdat in Groningen zelf bijna niets te koop is of sterk wordt overboden trekt iedereen naar andere gemeentes. Huizenprijzen zijn in de provincie 11,2% gestegen in 2021. Door deze druk maken wij al mee dat het overbieden in Wester Wolde, Delfzijl, Oldambt, Stadskanaal en het Hogeland  tussen de € 10.000,- en € 33.000,- bedraagt vanaf november 2021. Lokaal kan overbieden anders zijn.

Overbieden regio Utrecht

Overbieden in Utrecht van € 100.000 tot € 175.000,- is normaal. Culemborg lukt nog met een hoger bod van € 60.000,-. Veenendaal en Ede ook € 50.000,- tot € 100.000,- overbieden. Omdat Utrecht en Eindhoven onbetaalbaar zijn strijken mensen verder weg van hun werk. Dat is de reden dat kopers in de plaats van Utrecht richting Veenendaal en Den Bosch kijken voor een huis. Vandaar ook overbieden in Ede en Veenendaal. Amersfoort wordt ook tot € 150.000 overboden. Om die reden zal u ook in de regio van Leusden, Woudenberg, Scherpenzeel en Maarsbergen € 70.000,- tot € 125.000 moet overbieden.

Bod € 62.000,- boven de vraagprijs appartement Nieuwegein

november 2021, € 62.000 overboden op een appartement Muiderschans te Nieuwegein. Ongeveer 26% hoger bod dan de vraagprijs! Beide personen hadden al op 7 woningen geboden in de regio Utrecht, Vianen en Nieuwegein. Op de eerste 4 woningen € 20.000 tot € 40.000,- overboden. Laatste woning was eindelijk raak. Wel is het zo dat wij een hoger taxatierapport krijgen dan de vraagprijs waardoor een groot deel van het overboden bedrag meegefinancierd kan worden in hypotheek. Nu in 2022 is de woning veel meer waard.

Overbieden in de regio Limburg

Zuid-Limburg, Maastricht tot € 50.000 overbieden is normaal. Is al € 100.000,- overboden op een huis van € 795.000,-. Mijn klant heeft het huis niet gekregen en is overboden, waarschijnlijk omdat mede bieder zonder voorbehoud van financiering heeft geboden. Noord-Limburg is hoger bieden met € 15.000,- tot € 35.000,- normaal. Ook in Zuid-Limburg wordt al overboden zonder voorbehoud van financiering.

Let goed op! Landelijk kan het er anders uit zien. Bovenstaande cijfers zijn puur gebaseerd op klanten die een huis kochten en via Lexwonen de hypotheek afsloten. Soortgelijke cijfers zijn ook bekend bij collega’s.

Op nieuwbouw overbieden op een huis

Hoger bieden op een nieuwbouwwoning gebeurt ook steeds vaker. Veel kopers kijken naar nieuwbouwwoningen omdat je bij nieuwbouw gewoon de koopsom betaald. Kopers worden inventiever en doen er alles aan om op te vallen. 

Het is al jaren zo dat je je moet inschrijven voor een nieuwbouw huis.  Tegenwoordig gebeurt het steeds vaker dat de aspirant koper tijdens de inschrijving op een nieuwbouwwoning € 50.000 hoger bied.

Nieuwbouwhuizen worden beperkt gebouwd, op een bouw van 50 huizen komen regelmatig wel 4000 liefhebber op af uit geheel Nederland.

Mag dat wel overbieden op nieuwbouw

Op nieuwbouw overbieden mag zeker. Er staat nergens in de wet dat dit niet mag. Mijns inziens is het wachten op een nieuwbouwhuis nog lastiger en tijdrovend.

Als hoger bod op huis niet lukt

Lukt het u niet met overbieden om een huis te kopen? Huis kopen samen met ouders regelt LexWonen ook. Samen kan u meer lenen en wellicht meer overwaarde voor een hoger bod op een huis.

Hulpmiddel berekenen maximale hypotheek en maximaal te overbieden

Hierboven een belangrijke Infographic hoe u grof kan berekenen wat uw maximale hypotheek bedraagt en hoeveel u hoger kan bieden op een huis. Even een uitleg en voorbeeld. Stel u heeft een inkomen van € 45.000,- , zoals vermeld op de werkgeversverklaring. U heeft € 30.000,- spaargeld en € 50.000,- overwaarde. In de bkr staat een mobiel contract van € 750,- en van de bank € 1000,- mogelijkheid op rood staan.

Hoe bereken je de maximale hypotheek?

Werkgeversverklaring € 45.000,- X 5,2 bedraagt € 234.000,- In de bkr staat € 750,- plus € 1.000,-  X 6 bedraagt € 10.500,-. Maximale hypotheek op inkomen is dus € 234.000,- minus € 10.500 is € 223.500.

U telt de overwaarde, spaargeld en de schenking erbij op en dat is uw maximale hypotheek op inkomen zodat u kan overbieden op een woning.

Waarom wordt er zo hoog overboden op huizen?

Het zal u verbazen als u dit leest. Iedereen denkt dat het overbieden op een woning komt omdat er te weinig woningen zijn en door schenkingen van ouders. Ik ga u vertellen dat dit voor een klein gedeelte waar is.

Huizenbezitters hebben veel geld opgebouwd door overwaarde

Huizenbezitters hebben de laatste 4 jaar veel spaargeld in het huis zitten die ze verplicht zijn om in de hypotheek te stoppen voor de nieuwe hypotheek. Kocht je in 2017 een woning voor € 250.000,- dan is de huidige marktwaarde ongeveer € 375.000,-. Dat betekend dat ze € 125.000,- spaargeld in de nieuwe hypotheek moeten stoppen.

Een geluk voor de huidige koper is dat de meeste huizenbezitters zelf een bod doen zonder goede begeleiding. Ze vertellen uitsluitend dat de hypotheek onder voorbehoud van financiering moet, ze vergeten het belangrijke verhaal.

De verschrikkelijke stijging van de huizenprijzen was dus hoofdzakelijk te wijten aan grote overwaarde op woningen. Je hoort daar niemand over, alleen LexWonen. Gelukkig hebben starters nu meer kansen.

Wat zijn de kosten als u ons helpt met hoger bod en hypotheek?

LexWonen helpt u graag en is tot aan de hypotheekaanvraag geheel vrijblijvend. Gaat de aankoop met het hoger bod niet door dan heeft u aan ons ook geen kosten. Hieronder een voorbeeld van een overzicht met alle kosten die u maakt i.v.m. aankoop en hypotheek. Het betreft een bestaande klant.

Diverse kosten zijn indicatief. Een taxatie zal in het Noorden van Nederland goedkoper zijn dan in het Westen van het land. Dit geld ook voor de notaris en eventueel een bouwkundige. Wij kennen alle benodigde vakmensen in geheel Nederland. 

Hoger bod moet ergens op gebaseerd zijn

Doet u een hoger bod zonder tekst en uitleg dan kan u het wel vergeten. Al gaat u met € 50.000,- overbieden zonder uitleg waarop u het bod heeft gebaseerd, de kans dat u wint is gering. Als u vertelt dat u weet wat de woningwaarde is en daarop uw bod heeft gebaseerd dan is de kans al weer groter. Dat komt omdat u dan ook te kennen geeft dat u het hoger bod met eigen geld of overwaarde gaat financieren.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U heeft als eerste een hoger bod uitgebracht dan de vraagprijs, bent u dan in onderhandeling? Nee, ondanks overbieden boven de vraagprijs bent u niet in onderhandeling. Ook niet als u als eerste het huis heeft bezichtigd. U bent pas in onderhandeling als de verkopende makelaar een tegenvoorstel heeft gegeven.

Mag een makelaar een hoger tegenbod uitbrengen dan de vraagprijs?

Stel u doet een bod van € 500.000,- op een woning met een vraagprijs van € 470.000,-. Mag de makelaar een tegenbod doen die hoger ligt? Ja, verkopend makelaar mag vragen wat hij wil, u bent aan zet. Houdt in de gaten wat de marktwaarde is van het huis. Door hoger te bieden dan de marktwaarde heeft u meer spaargeld of overwaarde nodig, inkomen is dan niet bepalend voor de hypotheek.

De vraagprijs van een huis is een uitnodiging om te onderhandelen. Onderhandelingen kunnen lager maar ook hoger uitvallen tijdens het onderhandelen door beide partijen.

Als mijn hoger bod geaccepteerd is ben ik dan definitief de koper?

U bent pas koper als de koopakte door beide partijen getekend is. Verkoper mag na acceptatie van uw hoogste bod nog terug komen op zijn beslissing als de koopakte niet is getekend.

Makelaars mogen niet uitspelen

Als er meerdere biedingen zijn gedaan dan mag de makelaar iedereen nog een kans geven om een eindbod neer te leggen. De makelaar mag niet vertellen hoe hoog de biedingen zijn geweest. Hij mag dus geen mensen tegen elkaar laten uitspelen zodat ze hoger en hoger gaan bieden. Het is verstandig om niet hoger te bieden dan u aan kan. Overbieden op een woning moet maar het moet wel passen bij uw financiële situatie.

Hoe moet ik overbieden als ik bouwdepot wil?

Sinds 2021 liever geen bouwdepot omdat het voorbehoud van financiering dan hoger ligt. Hoe hoger uw bedrag aan financieringsvoorbehoud hoe meer kans op een afwijzing. Makelaars kiezen bijna altijd voor diegene met het laagste voorbehoud van financiering. Als het niet anders kan omdat het een bouwvallig huis is dan hieronder de oplossing.

U wil overbieden op een huis maar ook verbouwen. U heeft dus ook een bouwdepot nodig. Welk hoger bedrag aan voorbehoud van financiering hoort daarbij? U koopt een huis van € 500.000,- en u wil € 50.000 overbieden met spaargeld en voor € 25.000,- verbouwen middels een bouwdepot.

Wat zegt u tegen de makelaar?

Ik doe een bod van € 550.000,- onder voorbehoud van financiering van € 525.000,-. U wil namelijk verbouwen voor € 25.000,- en deze wilt u meefinancieren . Maar LET OP NU!! Als u voor € 25.000,- gaat verbouwen dan wordt het huis niet € 25.000,- meer waard. In deze verbouwing zitten ook werkuren die betaald moeten worden. U kan 60% meefinancieren in de hypotheek en het hogere daarboven op moet u met eigen geld betalen en ook aantonen aan de bank dat u dat heeft.

Dat betekent dat u 60% van € 25.000,- is € 15.000 kan meefinancieren in de hypotheek en € 10.000,- heeft u aan eigen geld nodig. Breng nooit zo maar een bod uit. U ziet dat hoger bieden en hoger financieringsvoorbehoud goed onderzocht moet worden. Hoe lager voorbehoud van financiering hoe meer kans om eigenaar te worden.

Rondje makelaars gaf mij moeilijk informatie

LexWonen doet 3 keer per jaar een rondje bellen met makelaars en taxateurs. Wat kwam hierbij op 1 juli 2022 naar boven. Voor geheel Nederland wordt er niet veel meer overboden op een huis. In Friesland en Groningen wordt er nu ongeveer € 5.000,- overboden. Ook daar zijn er veel minder bezichtigingen dan de laatste jaren.

Hoger bieden op 2 huizen

Overbieden op een huis zal nu duidelijk zijn maar weet u dat u ook ook 2, 3 of 4 huizen een bod mag uitbrengen. Het bieden op meerdere huizen mag,  net zoals de verkoper 20 verschillende kopers in zijn huis laat mag de koper op meerdere huizen een bod uitbrengen.

Aantal kopers dat informatie zoekt over overbieden huis

In dit grafiek ziet u dat vanaf 2018 tot 2022 kopers steeds meer informatie zoeken met betrekking tot overbieden huis en het bijbehorende financieringsvoorbehoud. Het is met 900% toegenomen omdat kopers bijna niet meer kunnen kopen door foute interpretatie van hun huidige situatie voor overwaarde en overbieden door hoger bod. Steeds meer leads van lexwonen vragen om duidelijke biedinformatie.

Hoe hoger bieden op meerdere huizen?

U heeft 2 huizen bezichtigd en op beide woningen wilt u een hoger bod uitbrengen. Stel nu dat u 2 huizen aan u broek heeft. Beide makelaars feliciteren u. Zolang u het koopcontract niet getekend heeft is er niets bindend.

Uitsluitend een getekende koopakte is rechtsgeldig en bindend.

Is het niet raar om op 2 huizen te overbieden?

Het is absoluut niet raar om op meerdere woningen een bod uit te brengen. Sterker, doet zich de mogelijkheid voor dan adviseer ik u, onder begeleiding, om op 2 huizen te bieden. Het bieden op 2 woningen geeft u meer kans om eigenaar te worden. Ook de verkopenden makelaar is met meerdere kopers bezig, u mag op meerdere huizen een hoger bod uitbrengen.

Overbieden op 2 huizen aanbevolen

Verkopende makelaars zullen ook wachten op het beste bod en voorwaarden van een koper. Het gebeurd zelfs na een mondeling akkoord dat de keuze toch op iemand anders is gevallen tenzij u € 20.000,- meer wil betalen. Mag dat? Ja helaas mag dat.

Het grootste gedeelte van de makelaars doet daar niet aan mee maar het wordt hun ook lastig gemaakt. Er is bijna geen huis meer te koop en iedereen doet er van alles aan om maar een huisje te mogen verkopen. Het is bieden, beargumenteren en binnenhalen, helaas geen tijd om een paar dagen te onderhandelen.

Iedereen zoekt de grens op. U mag gewoon een bod uitbrengen op meerdere huizen. Doe dit niet alléén maar met een erkend aankoopbemiddelaar zoals LexWonen. Het kan zijn dat uw woningkeuze bepalend is bij welke bank u terecht komt. U moet dit direct dan kunnen bepalen en overdenken. Gaat u eerst weer bellen voor een afspraak met bank of een hypotheekadviseur dan is uw kans voorbij.

Hoogste bod

Het hoogste bod doen is, zoals u overal tussendoor kan lezen, niet de troef. Het overbieden door het hoogste bod doen dient tactisch te geschieden.

Ultieme bod doen als koper spaargeld heeft

Het gebeurt ook steeds vaker dat een koper gefeliciteerd wordt en denkt dat hij gekocht heeft. Zolang de handtekening nog niet op de koopakte staat is er niets definitief. Als u graag meer wil overbieden ondanks de afwijzing dan kan dat.  U mag bijvoorbeeld de makelaar mailen met een bod van € 100.000, – hoger.

Kennis is macht geld ook bij overbieden op een huis

Door zowel financiële kennis als kennis van aankoopbemiddeling zit u boven op een huis en kan u een juiste keuze maken. Bijna nooit is de financiële keuze doorslaggevend voor aankoop succes. Het is een combinatie van financieringsvoorbehoud en de voorwaarden met het hoger bod. Kennis is macht en dat geld zeker bij aankoop en financiering.

Openingsbod is taboe!

Gebruik nooit meer in uw leven het woord openingsbod bij het uitbrengen van een bod wel of niet boven de vraagprijs. 

Wat betekent openingsbod?

Openingsbod is uw eerste bod, het startpunt van de onderhandelingen, wel of niet met overbieden waarbij u dus aangeeft graag in onderhandeling te willen komen met de verkoper van het huis. Goedemorgen 2021, vergeet het maar. U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij een tegenbod doet.

In een huizenoorlog waarbij de keuze voor de verkoper reuze is zitten ze niet te wachten op een openingsbod of startbod van u. Verkoper wil een gemotiveerd hoger bod van u met het idee dat u zelf op de hoogte bent van de marktsituatie die past bij hun huis.

Verkopers zitten niet te wachten op een afwijzing van uw bank zodat het hele circus weer van voor af aan kan beginnen. Nee, haal het woord openingsbod uit uw vocabulaire. Bod boven de vraagprijs onderbouwd met waardevolle info bepaald of u kan kopen. Doet u een openingsbod dan leggen ze uw mail aan de kant, ook als uw bod het hoogste is.

Overbieden met openingsbod kan niet?

Er zijn makelaars die adverteren dat ze u willen helpen met het openingsbod en de onderhandelingen.

Dat is dus waar wij niet heen willen, er valt niets te onderhandelen. U valt uit de boom met onderhandelingen na het openingsbod. Kopers willen een hoger bod en niet eindeloos onderhandelen.

LexWonen is jaren actief in de hypotheken en aankopen, ideale combinatie om te bepalen of het hoger bod past. Hypotheekleads zoeken informatie op hun vragen.

Wij hebben de verschuiving van openingsbod naar hoger bieden dan de vraagprijs aan den lijve ondervonden. Ook LexWonen sloeg de plank soms mis in 2019. Een hoger bod dan de vraagprijs en vastleggen in de koopakte, stapsgewijs naar uw droomhuis en geen openingsbod.

Verkoper kiest voor jou

Heeft een verkoper voor u gekozen dan zal de makelaar “geheel in de lijn van verwachting” u bellen met de woorden of het een openingsbod is. Hij wil de boel opschroeven. Als verkoopmakelaar mag je in deze tijd overbluffen, als koper past ingetogenheid en bereidheid om goed te luisteren naar die verkopend makelaar.

Bij de vraag of u verder wil overbieden om het huis te kunnen krijgen, u zit er namelijk erg dicht tegenaan. Vraag dan alleen of uw voorwaarden niet goed genoeg zijn. Uw voorwaarden zijn goed anders had hij niet gebeld. Van daaruit verder naar uw doel, LexWonen maakt dit elke week weer mee. Gaan ze u bellen en zeuren over een hoger bod? U staat met 2-0 voor, en u maar zweten.

Verwijt naar LexWonen toe

Sinds 2021 krijgt LexWonen wekelijks het verwijt dat de door ons opgegeven bedragen om te overbieden niet serieus zijn. Soms zijn er opmerkingen van: “Ik had u niet hoeven mailen want ik snap ook wel dat ik voor € 49.000 hoger bieden het huis kan kopen”.

LexWonen baseert de cijfers op eigen ervaring aankopen in die gebieden en na overleg met taxateurs en makelaars. Als in een bepaalde wijk € 60.000,- wordt overboden op een gelijkwaardige woning dan begrijpt u wel dat onze uitslag niet lager zal zijn. Wij vermelden er notabene bij dat dit bod hoger is dan de waarde van de woning. Ook is het dan nog maar de vraag of u de woning wel krijgt. Wat is het voorbehoud van financiering?

Sommige klanten stellen ook hoge eisen aan een woning en willen absoluut niet hoger bieden. Ons advies is dan een andere woning zoeken of toch hoger bieden en met eigen geld huis opknappen. Ook dit valt niet altijd in goede aarde. Gaat u erg laag overbieden op een huis dan wordt u helaas niet serieus genomen door sommige makelaars.

Overbieden huis soms apart financieren

Hoger bieden dan de marktwaarde kan als uw maximale hypotheek op inkomen hoger is dan de marktwaarde van het aan te kopen huis.  Omdat u méér ruimte heeft kan u overbieden middels een aparte financiering. U ontvangt dan een bedrag op uw betaalrekening waarmee u kan overbieden op het huis. Maak snel een hypotheek berekening hoeveel u kan overbieden. Overbieden huis betekent altijd dat u ook vooraf moet weten bij welke bank u terecht komt.

Bod boven de vraagprijs kan als u:

• de marktwaarde van de woning weet
• uw maximale hypotheek weet
• eventuele overwaarde weet
• eventuele hoogte van eigen inbreng weet
• weet of er meerdere bieders zijn om te overbieden

En nu komt het belangrijkste, uw maximale hypotheek kan u uitsluitend berekenen als u ook uw BKR gegevens opvraagt (gratis op bkr.nl) en rekening houdt met overige betalingsverplichtingen.

Lex Wonen helpt u met overbieden en de hypotheek zodat u eindelijk uw eigen huis kan kopen. Binnen 1 dag zekerheid als wij alle documenten van u bij elkaar hebben.

Het gevaar met overbieden op een huis heeft dus te maken met de woningwaarde en de bkr.

Hoeveel overwaarde kan ik gebruiken om te overbieden?

Stel dat uw maximale hypotheek € 350.000,- bedraagt, de huidige hypotheek bedraagt nog € 100.000,- en de marktwaarde van de huidige woning bedraagt nu € 180.000,-. U zal direct denken dat u € 80.000 mag gebruiken om een hoger bod uit te brengen maar dat is niet zo.

U mag 90% van de marktwaarde van de huidige woning, minus de hypotheekstand gebruiken voor een hoger bod. Dus 90% van € 180.000,- bedraagt € 162.000,-. Hier trekt u de huidige hypotheekstand vanaf van € 100.000. Het bedrag waarmee u kan overbieden op een woning bedraagt dus € 62.000,-. Hieronder een voorbeeld van hoeveel geld u kan gebruiken voor een hoger bod op uw droomhuis.

Dus € 100.000,- overwaarde x90% bedraagt € 80.000,- welke u kan gebruiken voor hoger bod.

Wij zien overal staan dat u de overwaarde mag gebruiken om een hoger bod uit te brengen, dat is dus niet zo!

U kan de gehele overwaarde voor het overbieden pas gebruiken als uw huis verkocht is. Dat wil zeggen dat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Het gaat er niet om dat u ook daadwerkelijk het huis uit moet zijn. Nu een bestaand voorbeeld uit december 2020.

Financiering met overbieden en overbrugging in Veenendaal

Jaap en Eva uit Amersfoort kochten in Veenendaal een huis met een vraagprijs van € 340.000,-. Bod gedaan van € 360.000,-. Helemaal onderaan zie je de overwaarde van €69.125, op de woning. Namelijk verkoopwaarde oude woning € 175.000,- minus restant schuld van € 105.675 = € 69.125. Getaxeerd door taxateur. Maximaal mochten wij 90% van de overwaarde gebruiken, wij kozen echter om minder te gebruiken, namelijk € 50.000,-. Kijk maar!

Omdat wij kenbaar hebben gemaakt dat wij slechts een financieringsvoorbehoud nodig hebben van € 323.476.- t.o.v. de woningwaarde van € 360.000,- nieuwe woning heeft mijn klant kunnen kopen.

De meeste mensen doen een hoger bod en financieren dan een maximale hypotheek wat dan voor de verkoper weer risicovoller is.

Vraag LexWonen hoeveel u kan overbieden op een huis met een passend bod zodat verkopende makelaar niet om u heen kan.

Als starter overbieden op een huis

Een bod boven de marktwaarde uitbrengen betekent voor een starter dan ook dat u zelf extra geld mee moet nemen ondanks dat u op inkomen meer kan lenen. U heeft namelijk geen overwaarde. Er zijn 4 pijlers die uw maximale hypotheek bepalen. 

1. Uw inkomen
2. Marktwaarde woning
3. Overwaarde
4. Spaargeld

Heeft u dus te weinig spaargeld als starter vraag dan naar onze aanvullende financiering om een hoger bod uit te brengen op een woning. Het gebeurt ook regelmatig dat vrienden samen een huis kopen. Samen meer hypotheek mogelijk waardoor overbieden makkelijker gaat. Lees meer over samen met vrienden een huis kopen.

Overbieden huis met overwaarde en de fiscus

Gaat u wel of niet op een huis overbieden? De overwaarde van een huis moet u altijd gebruiken om de hypotheek te verlagen. Doet u dat niet dan heeft u over dat gedeelte geen hypotheekrenteaftrek en verschuift dat deel naar box 3. Het niet gebruiken van de overwaarde heeft tevens het gevolg dat uw netto maandlasten hoger worden en dat uw maximale hypotheek lager wordt. U moet namelijk het deel dat verhuist naar box 3 opgeven aan de inkomstenbelasting.

Hypotheek van annuïtair naar aflossingsvrij verhuizen bespaart u ook honderden euro’s per maand. Denk goed na wat voor hypotheek u wilt voordat u een hoger bod een huis doet.

Wat kost het als u hoger heeft geboden dan de vraagprijs?

U heeft een huis gezien met een vraagprijs van € 350.000,-. In feite vindt u een hoger bod van € 375.000,- voldoende om te bieden. In uw achterhoofd weet u ook wel stilletjes dat uw verhoogde bod zal worden overboden door meerdere bieders. Wat kost u dat bod van € 375.000,- per maand? LexWonen adviseert u om een hoger bod uit te brengen van € 405.000,-

U ziet in het grafiek hierboven dat u moet overwegen of het hoger bieden van € 30.000,- u wel € 105,- bruto per maand waard is? Het overboden bedrag zal u dus netto ongeveer € 65,-per maand kosten, maar u bent wel eigenaar. Wij gaan er wel vanuit dat het bod de hoogte heeft van de marktwaarde.

Lex Wonen laat u altijd het verschil zien tussen het ene verhoogde bod en het andere verhoogde bod. Even eerlijk, wat maakt die € 65,- uit per maand. U heeft uw droomhuis en wat zal deze over 10 jaar waard zijn?

Overbieden huis betekent hogere maandlast

Overbieden huis betekent dus ook dat uw maandlasten hoger zijn. In deze tijd waar je hypotheken afsluit net een rente van 1,06% tot 1,79%  is dat een lachertje. U zit voor iets meer geld in een riante woning wat u niet voor mogelijk houdt.

Een huis overbieden met € 50.000,- gebeurd regelmatig

U zal het misschien niet geloven maar een bod van € 50.000,- boven de vraagprijs komt voor. Iedereen begrijpt dat het voor starters zonder spaargeld of schenking lastig is, daarom kiezen veel starters ook voor het kopen van een huis zonder eigen geld. Heeft u echter het geluk in het bezit te zijn van een eigen huis? Ook uw overwaarde is behoorlijk. Wilt u echt uw droomhuis kopen dan zal u echt hoger moeten bieden dan de vraagprijs. Door kadastraal onderzoek en taxateursinfo is overbieden op een huis acceptabel.

Wat is het ultieme bod?

U wil een hoger bod doen op een huis? Weet dus hoeveel u hoger kan bieden in verband met uw spaargeld, woningwaarde en of overwaarde. U moet er vanuit gaan dat de overige aspirant huizenkopers ook alles weten. Op de meeste plaatsen in Nederland zijn er voor 1 huis wel 30 tot 500 kopers die willen overbieden op een huis.

Het ultieme bod is overbieden op een woning met passende ontbindende voorwaarden zodat uw bod geaccepteerd word. Het ultieme bod is dus niet alleen het hogere bod dan de vraagprijs maar ook zeker welke voorwaarden u stelt.  Acceptatie van uw voorstel goed uitwerken in de koopakte.

Hoeveel overbieden huis?

Gaat u er niet vol in met het overbieden op een woning dan heeft het geen zin. U betaald amper 1% hypotheekrente, de hogere maandlasten door het overbieden vallen reuze mee. Op dit moment wordt er plaatselijk 15% tot 30% overboden. U ziet dat overbieden op een huis overal anders is.

Hoger bieden omdat u overwaarde heeft

U wilt uw huis verkopen en een ander huis kopen, dus hoger bieden op een woning kan als u overwaarde heeft. Hieronder een voorbeeld van oktober 2020.

• Wat is uw huidige situatie? ⇒ U kan op inkomen € 300.000,- hypotheek krijgen en de marktwaarde van uw huidige woning bedraagt € 350.000,-. Hypotheek bedraagt nog € 200.000,-.
• Uw wensen zijn? ⇒ Huis kopen met een vraagprijs van € 400.000,-

Overbieden op een huis kan alleen als u vooraf weet hoeveel u kan overbieden. De marktwaarde van de huidige woning is € 350.000,- en de hypotheek op dat huis nog € 200.000,-. U zal denken dat u een overbruggingshypotheek kan krijgen van € 150.000,- maar dat is niet zo!  

Hoe zit het dan met overwaarde om te overbieden op een huis?

Het bedrag dat u mag overbruggen, en dus kan gebruiken om een hoger bod uit te brengen, bedraagt 90% van € 350.000,- (dus € 315.000,-) minus de huidige hypotheek van € 200.000,-. Totale overbrugging bedraagt dus € 115.000,-. Dus de overwaarde die ze mag gebruiken om hoger te bieden bedraagt € 115.000,-.

In dit voorbeeld kon ze € 300.000,- op inkomen aan hypotheek krijgen, dit aangevuld met € 115.000,- betekend dat ze maximaal € 415.000,- kan bieden op een huis.

Haar wens was hierboven om een huis te kopen van € 400.000,-, hoger bod van € 415.000 is maximaal wat ze kan bieden. Meestal red u het niet met € 15.000 overbieden. In dit geval werd het huis in Amersfoort voor € 445.000,- verkocht aan een ander.

LexWonen helpt u met berekenen van uw mogelijkheid, overbieden op een huis en continue de radartjes laten werken. Bij de ene bank mag je iets meer overbruggen dan bij de andere bank. De ene taxateur kent een hogere marktwaarde toe aan jouw oude woning dan de andere taxateur. Dit is weer van belang om hoger te kunnen overbruggen en dus hoger te bieden op een huis. Bel LexWonen.

Overbieden zonder voorbehoud van financiering nooit doen

Let op! Ga nooit zonder voorbehoud van financiering hoger bieden dan de vraagprijs. Stel dat u een huis koopt voor € 500.000,- zonder ontbindende voorwaarden en u krijgt een afwijzing van de bank? U kan zich niet beroepen op overmacht of iets dergelijks. U zal de koper € 50.000,- moeten betalen.

Vergeet niet dat diegene die een bod doet alle troeven in handen heeft en niet de verkoper. U bepaald de regie hoe u het huis wil kopen, er zijn voldoende mogelijkheden om aan te tonen aan de verkoper dat een bank u wel ziet zitten. Het kopen zonder financieringsvoorbehoud is geen onderdeel van het spel. Wij bespreken dit later.

Aantrekkelijke vraagprijs leidt tot biedoorlog kopers

Wij zien steeds vaker dat woningen zeer aantrekkelijk geprijsd worden waardoor er een biedoorlog plaatsvindt die zijn weerga niet kent. Ook het “bieden vanaf” zorgt er voor dat meerdere kopers hoger en hoger tegen elkaar op bieden. Onverantwoord overbieden op een huis betekent dat u wel kosten maakt als de koop niet doorgaat.

Zowel met de “bieden vanaf methode” als de “lage vraagprijs methode” wordt u gevraagd om schriftelijk een bod uit te brengen. Daar zit u dan, bang om te veel te bieden en bang om te laag te bieden zodat u de woning niet heeft.

U kan een “staakt het vuren” overbrengen naar de verkopend makelaar door niet alleen te overbieden maar ook mooie overgangsvoorwaarden voor te stellen aan de verkoper. Het ontdooid de biedoorlog ten gunste van u. Denk aan:

1. Wij betalen het eerste jaar uw hypotheek (of gedeelte daarvan)
2. U hoeft het huis niet te ontruimen dat doen wij wel
3. Overdrachtsdatum is voor ons geen enkel probleem, kan snel als u wenst

Verkopende makelaars nemen toch contact met u op hoe u dat dan ziet. Onze ervaring is dat als verkopend makelaars met ons contact opnemen u een grote kans heeft eigenaar te worden omdat u interessant bent voor de verkoper. Het juiste bod INCLUSIEF DE VOORWAARDEN  is het totaalpakket wat er voor zorgt dat verkopers eerder voor u kiezen.

Klakkeloos overbieden op een huis kansloos

U voelt nu wel dat het klakkeloos overbieden op een huis geen indruk maakt. Ik hoop dat LexWonen u een beeld heeft gegeven hoe u het meest succesvol kan kopen. Overbieden op een huis met succesvolle voorwaarden. En wat betreft het ontruimen van het huis van de verkoper. LexWonen heeft contact met bedrijven die 100% gratis binnen 48 uur een huis leeg maken en zelfs de gaatjes vullen in de muur. Dus moet uw eigen huis leeg of die van de verkoper? Laat het ons weten. U wil niet weten hoe belangrijk al deze voorwaarden zijn.

Ongeveer 70% van de verkopers hebben een broertje dood aan verhuizen. U wil niet weten hoeveel dat waard is voor verkoper, dit is bijna niet in geld uit te drukken.

Verwar overbieden niet met opbieden op een woning

Opbieden is als kopers tegen elkaar worden uitgespeeld, zo voelt het wellicht wel maar opbieden is verboden. Overbieden is niks anders dan gefundeerd een hoger bod uitbrengen dan de vraagprijs waarbij de verkopend makelaar de geboden prijzen en de voorwaarden met elkaar vergelijkt.

Het kan dus gebeuren dat voordat u de koopakte ondertekend de verkopend makelaar u belt dat hij een beter bod heeft gehad zojuist. U moet daar nog € 10.000 bij doen. Dit is geen opbieden. Ik vind dit zelf ook een vies spel waarbij ik mijzelf nooit zou toe verlagen maar het mag. Het ruikt naar opbieden maar ik vindt het nog erger.

Koop je via een makelaar een huis die jou na akkoord van de deal nog even belt dat er € 10.000 bij moet dan weet ik 1 ding zeker, bij hem gaat u in ieder geval nooit uw woning in de toekomst te koop zetten. Zo’n makelaar beroept zich er op dat hij ” de belangen van zijn klant behartigd”. Gelukkig zijn er veel fatsoenlijke makelaars die hun vak verstaan en de identiteit van de huizenhandel bewaken.

Package deal: Overbieden huis en overbluffen verkoper

Slimme voorwaarden en een passend bod, zo wordt je eigenaar van een andere woning. Overbieden huis en de verkoper overbluffen met een heel arsenaal van mooie voorwaarden. Wat denkt u zelf hoeveel hypotheken en aankopen wij draaien?

⇒!!Onthoud dit goed⇐  !!

Heeft u beiden een vaste baan en kan u net te weinig overbieden omdat er te weinig overwaarde is op de oude woning of het inkomen is niet toereikend? Als u loonsverhoging krijgt binnen een half jaar dan kunnen we dit nu al meenemen voor de hypotheekberekening waardoor overbieden op een huis nog beter gaat. Let op, dat kan alleen met een vast dienstverband.

Voorbeeld berekening meer verdienen en overbieden huis

Stel dat u een loonsverhoging krijgt over 6 maanden van € 100,- bruto. In dit geval betekend dat dat u € 5.800,- hoger kan bieden op een huis terwijl u dit inkomen nog niet ontvangt en dus ook niet op de werkgeversverklaring heeft staan. Namens de werkgever zal er op briefpapier van het bedrijf een verklaring moeten komen. Een aanvullend document dus samen met een werkgeversverklaring van huidige inkomen kan u dus mogelijk een veel hoger bod uitbrengen.

Starters overbieden anders dan doorstromers 

Een starter heeft een andere strategie van bieden dan een doorstromer. Starters bieden behoudender op een huis omdat elke euro boven de marktwaarde zelf betaald moet worden. Een doorstromer doet meestal een hoger bod omdat dit toch uit de overwaarde van zijn oude huis komt. Of u nu starters bent of doorstromer, ieder zal op eigen vermogen maximaal moeten overbieden op een huis om eigenaar te worden.  

Pas op! Koop is pas bindend indien beide partijen koopakte getekend hebben

U heeft een hoger bod gedaan en de verkoper ging akkoord met het bod. Een concept van de koopakte heeft u ontvangen en u bent daar mee akkoord gegaan. U had een tekenafspraak voor de andere dag maar de makelaar belt u op dat hij een beter bod heeft gehad van iemand anders dat € 20.000,-. hoger lag.

Ondanks het overbieden op het huis en een mondeling akkoord mag de verkopende partij nog doen of laten wat hij wil zolang er nog niet getekend is. U wordt gevraagd om datzelfde bod te doen of een ander wordt eigenaar. Is dat zuur? Ja zeker is dat zuur. Is dat eerlijk? Ik vind het niet eerlijk maar het mag en wij maken het wekelijks mee dat klanten een hoger bod doen en dan later toch achter het net vissen.

Hebben beiden getekend dan kan de verkopende partij er niet meer onderuit. De kopende partij heeft dan wel nog een bedenktijd van een paar dagen. Stel u heeft spijt van uw te hoog geboden bod? U kan dan binnen 3 dagen aangeven dat u onder de koopakte uit wil. Dit laatste heb ik zelf nog nooit meegemaakt. 

Psychologische verkoop woning 

Aan wie zou u het liefste uw huis verkopen?

Stel u voor dat u een eigen woning heeft welke u wil verkopen. Aan wie zou u het huis verkopen:

A: Aan kopers die 30.000 hoger bieden en een voorbehoud van financiering nemen?

B: Aan kopers die 40.000 hoger bieden dan de vraagprijs met een voorbehoud van financiering?

C: Aan een hypotheekadviseur die tevens aankoopbemiddelaar is, een bod doorgeeft van € 25.000 hoger en mededeelt reeds op de hoogte te zijn van de marktwaarde. Mededelen op de hoogte te zijn van BKR en aanvaarding z.s.m. als verkoper wenst.

U zou zeker weten C kiezen ondanks dat C minder bied. De verkopend makelaar vindt het belangrijk dat een deskundige zich heeft verdiept in de totale materie. Als kopers alleen opereren moet je afwachten hoe het zit. Verkopers willen zekerheid dat het overboden bod ook geaccepteerd wordt door uw bank, met name in deze hectische periode waarin veel meer hypotheekafwijzingen zijn. 

Verder heeft een makelaar er een bloed hekel aan om 20 keer naar een huis te moeten gaan voor bezichtigingen. Ook hij wil zekerheid dat de deal aan alle kanten goed gaat. Doet u zelf een hypotheekberekening en verwacht u uw oude woning goed te verkopen? U kan hier helemaal niets mee. Vraag altijd hoe het werkelijk zit. 

Maximale hypotheek is 100% van de marktwaarde

Uw maximale hypotheek wordt berekent aan de hand van uw inkomen maar mag nooit hoger worden dan de marktwaarde. Hoger bieden op een woning kan als u de marktwaarde snel weet. Is de marktwaarde dus hoger dan de vraagprijs? Overbieden op een huis kan. Maximaal overbieden op een huis kan dus als wij snel werken.

Wij helpen u snel met het achterhalen van de marktwaarde en het toepassen in de hypotheek. U heeft geen tijd om even iemand in te schakelen en rustig te overleggen i.v.m. de woningwaarde. Huizen zijn zo verkocht. Verder staat u al met 1-0 vóór als tijdens het bod blijkt dat u een deskundige in de arm heeft genomen voor de hypotheek en de aankoop van de woning.

Wat kan LexWonen concreet voor u betekenen?

LexWonen gaat vrijblijvend onderzoeken tot hoeveel u eventueel moet overbieden zodat het huis uw eigendom wordt en zodanig dat u geen extra eigen vermogen kwijt bent. Bieden tot de marktwaarde betekent vaak een bod uitbrengen hoger dan de vraagprijs. Huis gezien? Bel ons als u wil weten hoeveel u kan overbieden op uw droomhuis.

Door ons marktwaarde onderzoek kan u snel handelen en bespaart u veel geld. Mocht het huis aan een ander verkocht worden dan bent u ons niets verschuldigd. Wij regelen de aankoop, koopakte en de hypotheek.

LexWonen is zeker van zijn zaak vandaar dat wij no cure no pay kunnen toepassen. Laat ons op tijd weten via de mail, telefoon of What’s app welke woning u wil bezichtigen. Vooraf zaken weten stelt u in staat om snel een bod te doen en om andere kopers voor te zijn. Ook in 2020 hebben wij 87% van de klanten kunnen helpen.

Wie hebben wij niet kunnen helpen met overbieden?

Zoals altijd staan er huizen op verkoopsites die te duur worden aangeboden. De vraagprijs is dan al een € 10.000,- te hoog vergeleken met andere woningen in de regio. U bent vrij om te bieden maar gaat u dan ook nog eens € 15.000,- overbieden dan zal u een slordige € 37.000,- aan spaargeld mee moeten nemen. Hoe kom ik aan € 37.000,-?

• € 10.000,- bent u al kwijt omdat de prijs hoger is dan de marktwaarde
•  en € 15.000,- omdat u ook nog eens gaat overbieden op de te hoge vraagprijs
• € 12.000,- bent u ook kwijt i.v.m. de kosten koper (kosten koper kan u lenen)

Vanaf januari 2021 kan u serieus geld gaan verdienen omdat de overdrachtsbelasting vervalt als u jonger bent dan 35 jaar. Minder kosten betekend dat u meer overhoud om te overbieden op een huis. U kan hier nu al in 2020 gebruik van maken. Startersvrijstelling kan u gebruiken voor het overbieden op een huis.

Verschil tussen overdreven bod en overbieden op een woning

Overbieden op een woning gebeurd na gedegen hypotheekonderzoek en woningwaardeonderzoek, een overdreven bod heeft niets met dit alles te maken en men doet maar wat. Op het moment dat een verkopend makelaar ruikt dat de bieder maar wat doet dan kan hij het vergeten. Overboden bod onderbouwen zodat verkoper zich een beeld kan vormen welke klant hij voor zich heeft.

De tijd van: Ik heb genoeg inkomen is al lang voorbij. Het is de techniek, de woningwaarde en gebruik van overwaarde die bepalen of het hoger bod geaccepteerd wordt. 

Bestaande situatie van bieden boven de vraagprijs

Erik en Eduard, twee broers kochten via Lex Wonen een huis in Veenendaal in de Dragonder, met een bieden vanaf prijs van € 375.000,- k.k. Meer dan 25 aspirant kopers hebben de woning in 4 dagen bezichtigd zodat iedereen een bod kon uitbrengen. Het was een huis van oudere mensen met bepaalde inrichting zodat je daar dus door heen moest kijken. Goed onderhouden huis. Omdat de broers samen kochten hadden ze ook meer spaargeld.

Onderzoek woningwaarde Lex Wonen

Lex Wonen doet eerst een onderzoek naar de waarde van de koopwoning. Een gelijkwaardige woning was 7 weken geleden verkocht voor € 410.000,-. Elders in Veenendaal Zuid stond bijna een kopie van dezelfde woning die verkocht werd voor € 433.000,- eerder dit jaar. Deze woning had wel een vrij nieuwe badkamer en keuken.

Hoeveel kan je nu overbieden?

Na overleg met diverse taxateurs lag het in de lijn dat de taxatie tussen de € 395.000,-  en € 450.000,- kon bedragen. Taxateurs zoeken referentiehuizen in het kadaster, wat is er voor een woning betaald in het verleden en hoe was de staat van onderhoud.

Omdat een vergelijkbare woning gemiddeld voor € 410.000,- werd verkocht hebben de twee broers op mijn advies ( en hun wens) een bod uitgebracht van € 410.000,-. Uiteraard onder vermelding van bepaalde voorwaarden in de koopakte.

Bod aanvaard na overbieden huis

Voor mijn klanten was het de eerste eigen woning en dat is natuurlijk prettiger voor de verkopers omdat de koper niet onder voorbehoud van verkoop eigen woning koopt.  Het huis hebben de broers gekocht. Ze hebben weliswaar meer geboden dan de vraagprijs maar de woning was dat wel waard. Omdat er meerdere bieders een hoger bod uitbrachten dan de vraagprijs moesten de broers er overheen bieden.

Taxatierapport gaf een waarde van € 415.000,-.  Hierdoor niet teveel betaald en toch een eigen huis wat de meeste aspirant kopers niet lukt. Decennia lange ervaring in aankoop en hypotheek en een beetje mensenkennis willen wij graag delen met onze klanten. Let op: hoeveel procent je kan overbieden op een huis staat vooraf nooit vast en is afhankelijk van de woning. Lees meer over onze werkzaamheden.

Ontbindende voorwaarden bij bod boven vraagprijs

Heeft u dus een bod boven de vraagprijs gedaan dan is het wel belangrijk dat u de ontbindende voorwaarden goed omschrijft. Lex Wonen heeft het als volgt gedaan.

Voorbehoud financiering € 410.000,-, voorbehoud van bouwkundige keuring. Let op dat voorbehoud financiering niet staat op € 375.000,-, de vraagprijs. In dat geval heeft u een vracht eigen geld nodig.

Neem met name nu in de Corona tijd een financieringstermijn op van 6 weken. Standaard staat er toch vaak in de koopakte dat eerder passeren mogelijk is als beide partijen akkoord zijn.

Aantonen eigen geld dubbele woonlasten

Gaat u overbieden op de nieuwe woning met overwaarde van de huidige woning? Waarschijnlijk heeft u uw oude woning nog niet verkocht als u de nieuwe woning koopt. Als de hypotheek passend is dan betekent dat dat het past in de nieuwe situatie. Omdat uw oude woning nog niet verkocht is moet u wel 12 keer de bruto maandlasten van de oude woning aantonen aan eigen geld.

Rekenvoorbeeld aantonen dubbele lasten!

Stel uw huidige hypotheeklasten bedragen € 650,- bruto per maand.  U moet dan aantonen 12 x € 650,- x 60% = € 4680,-. Het feit dat u wellicht € 100.000 overwaarde heeft doet niet ter zake. U kan daar namelijk niet aankomen omdat het huis niet verkocht is. Heeft u dat geld niet dan kunnen we kijken of er andere mogelijkheden zijn.

In verkopersmarkt kopen maakt overbieden gunstig

Wat betekent:

• Verkopersmarkt: In een verkopersmarkt worden woningprijzen omhoog gestuwd omdat er veel vraag is naar een huis. Huizen zijn snel verkocht waardoor er een hoger bod wordt gegeven dan de vraagprijs.
• Kopersmarkt: Indien het een kopersmarkt is dan staan de huizen relatief goedkoop en lang te koop, dalende huizenprijzen. Koopjesjagers bieden dan onder de vraagprijs.

Hoger bieden op een huis kan alleen in een verkopersmarkt. Taxateur vindt makkelijker woningen zoals uw droomhuis die voor nog veel meer geld zijn verkocht.

In een kopersmarkt zijn de prijzen dalende en moet je uitkijken dat je überhaupt de waarde haalt waarvoor je de woning aankoopt. Per ongeluk te veel overbieden op een huis in een kopersmarkt ligt op de loer. Huizen staan lang te koop tijdens een kopersmarkt periode.

U heeft zelf geen kennis en tijd om woningwaardes te bestuderen i.v.m. het overbieden op een huis. Op dit moment zijn de woningen snel verkocht. In 2022 zal nog hoger geboden gaan worden op een huis. Dramatische tekorten op de huizenmarkt stuwen de vraagprijzen omhoog en zorgt voor nog meer overbieden op een huis.

Risico’s van hoger bieden dan de vraagprijs

Negatief scenario overbieden op een woning

U ziet een huis te koop staan voor € 350.000,-. De huizenmarkt brand en iedereen is u te vlug af. Iedereen bied meer dan de vraagprijs. Stel dat de taxatiewaarde nu € 370.000,- bedraagt en u doet ook daadwerkelijk een bod van € 370.000,-. Het huis is u gegund en u heeft uw felbegeerde woning. In 2027 wilt u verhuizen en er is een dip in de woningmarkt. Uw huidig woning is nog maar € 320.000,- waard. Uw verlies op de aankoop bedraagt € 50.000,-.  U heeft uiteraard een deel afgelost en er zal derhalve geen restschuld zijn  maar de waardes dalen wel.

Dit is een ” slecht nieuws” scenario, het is een voorbeeld van de risico’s die u wel onder ogen moet zien. We kunnen allemaal mooie berekeningen maken maar de impact kan in de toekomst groot zijn als er te hoog geboden wordt op een huis. Gelukkig geld er sinds 2013 een aflosverplichting op de hypotheek. Een restschuld is door de aflosverplichting bijna uitgesloten. Wel is het dan jammer dat u door een te hoog bod op een huis de overwaarde als sneeuw voor de zon ziet verdwijnen. Bieden boven de vraagprijs kan ook een prijs hebben.

Voordat u een bod uit wil brengen moet u weten weten wat er in de bkr staat.  In de bkr staan uw kredieten . Schulden verlagen uw hypotheek aanzienlijk.

Wat mag het hoogste bod zijn op een huis?

Er is geen standaard percentage of bedrag wat u moet weten in verband met het uitbrengen van het hoogste bod op een huis. Het is echt vraag en aanbod, ligging en comfort die bepalen of u wel hoger moet bieden dan de vraagprijs. Helaas krijgt u met het bieden op een woning maar 1 kans als het om inschrijving gaat. Lex Wonen helpt u dezelfde dag met het uitbrengen van een bod.

Overbieden huis gebeurd standaard

Het overbieden op een huis is eerder regel dan uitzondering.  Sinds 2017 wordt in heel Nederland steeds vaker een hoger bod dan de vraagprijs uitgebracht. In 2020 wordt er nog hoger op een woning geboden.

Overbieden huis in 1 zin

Overbieden op een woning is mogelijk door een bod uit te brengen boven de vraagprijs echter niet hoger dan de woningwaarde tenzij er overwaarde of spaargeld is, rekening houdend dat de hypotheek te dragen is door het inkomen.

Heeft u € 100,- op zak dan kan u ook geen € 150,- uitgeven, zo simpel is dat. U moet alleen weten als u iets koopt of u dat wel waard is. Mocht dat niet zo zijn dan gaat u toch naar een andere winkel?  Zo gaat het ook met een woning, een bod uitbrengen hoger dan de vraagprijs mag als het overbieden u maar geen extra geld kost, buiten de overwaarde om. U moet het overboden bedrag kunnen meefinancieren en niet uit eigen portemonnee betalen. Via LexWonen lukt dat.

Twee slimme tactieken met hoger bieden

Hieronder 2 tactische voorbeelden van een hoger bod uitbrengen. LexWonen bepaald n.a.v. de situatie welke tactiek er wordt gebruikt.

Tactisch bod 1.

Wij bieden € 2500 meer dan het hoogste bod met een maximum van € 400.000,- (voorbeeld)

Tactisch bod 2.

Wij bieden € 400.000,- conform de haalbare marktwaarde, klant heeft geen bkr en is flexibel met de overdracht

Ga nooit zelf op een huis overbieden. Tijdens de onderhandelingen moet u namelijk direct op de proppen komen met de ontbindende voorwaarden. De ontbindende voorwaarden zijn net zo belangrijk als een hoog bod uitbrengen.

Ongeveer 45% van de aankopen gaan niet door omdat de koper slechte of onduidelijke voorwaarden stelt. Lex Wonen gaat met u aan de slag hoe in uw specifieke situatie u het beste een bod kan doen, wel of niet verhoogd.

Wat betekent overbieden huis?

Een huis overbieden betekent dat u een hoger bod uitbrengt dan de vraagprijs, het hoeft echter niet te betekenen dat uw bod hoger is dan de waarde van de woning. Let dus op! Overbieden op een woning klinkt negatief, het betekent voor Lex Wonen dat wij de grenzen van de woningwaarde opzoeken waardoor u veilig kan overbieden. U gaat als het ware het overboden bedrag meefinancieren in de hypotheek zodat u geen vermogen kwijt bent. Het overboden bedrag zal de verkoper keihard nodig hebben om zelf een huis te kunnen kopen.

Pas op, u kan alleen overbieden tot de woningwaarde als de hypotheek ook past bij uw inkomen. Is uw maximale hypotheek op inkomen € 350.000,- en is de vraagprijs van een huis € 350.000,-? Een hoger bod op een huis kan u niet uitbrengen omdat uw inkomen dat niet toe staat. Ook niet als de woningwaarde € 390.000,- bedraagt. LexWonen kan u helpen met het berekenen van een juist bod.

Wist u dat toekomstige inkomensverhogingen bij vast dienstverband nu al kunnen worden gebruikt om een hoger bod te doen? Slim overbieden op een woning kan als u met alle factoren rekening houdt. Het overbieden op een huis is geen vast percentage.

Overbieden huis betekent kennis en kunde

Overbieden op een woning wil zeggen dat u kennis moet hebben van de woningmarkt en weten wat een verkoper wil. Denkt u echt dat alleen het bod zaligmakend is? Ja, biedt u € 100.000,- meer dan de vraagprijs dan zal de verkoper zijn voorwaarden aanpassen. Als u goed leest wat er op de huizensites vermeld staat dan weet je al de helft.

Het onttrekken van belangrijke info van verkopende makelaars en verkopers is een specialisatie van LexWonen. Waar kiest u voor:

• Kiest u voor een gedegen weloverwogen en onderzocht bod, onderbouwt met passende voorwaarden of:
• Doet u zelf een hoger bod uitbrengen onder voorbehoud van financiering

Overbieden huis inclusief voorwaarden, dan doe je pas mee.

Als boven de vraagprijs bieden niet lukt

U moet goed weten dat als iemand anders hoger heeft geboden dan u dat hij dan flink wat geld kwijt is. De hypotheek is maximaal de marktwaarde dus het verschil tussen de koopsom en de woningwaarde zal hij met eigen vermogen op tafel moeten leggen. U hoeft dus niet altijd rouwig te zijn als een bod geen fiat krijgt.

Achterstallig onderhoud en overbieden op woning

U heeft een schitterend huis gezien met achterstallig onderhoud waar veel belangstelling voor is. U wil graag een hoger bod uitbrengen maar hoe pakt u dat aan. Altijd kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Het is logisch dat een bouwvallig huis veel minder waard is. Lex Wonen helpt u kopen in deze situatie. Overbieden op dit huis kan gevaarlijk zijn. U loopt geen enkel risico als u ons belt voor info over een bepaalde woning en het bod.

Huis staat 6 maanden te koop

U wilt wel graag overbieden op een woning die reeds 6 maanden te koop staat. Let op dat gaat niet lukken. Als een woning in deze tijd lang te koop staat dan drukt dat de woningwaarde. Bel  vrijblijvend LexWonen voor informatie over het juiste bod. Uiteraard kan u ook hierboven uw droomhuis invullen. U hoort dan direct met hoeveel geld u dat huis kan overbieden.

Waarom kan u niet zelf overbieden op een woning?

De moeilijkheid is een combinatie van factoren:

• Snel de werkelijke waarde weten
• Snel weten wat de verkoper belangrijk vindt
• Passende ontbindende voorwaarden waar beide partijen mee kunnen leven
• Flegmatisch bod uitbrengen is dodelijk, Empathisch vermogen is winnend
• Onderwerp aankoop centraal houden, vermijd gezeur over datum overdracht, anders dan zo spoedig mogelijk

Gaat u zelf op onderzoek uit of neemt u een aankoopmakelaar in de hand? U bent snel een week verder voordat u de meeste feiten weet. LexWonen streeft binnen 2 uur meer te weten zodat u veilig een bod boven de vraagprijs kan uitbrengen en een huis kan kopen zonder eigen inbreng. Lees meer over ons werk.

Risico zelf hoger bod uitbrengen

Familie K. uit Apeldoorn wilde een huis kopen in Amersfoort of Scherpenzeel. Ze zagen een huis in Ede aan de rand van het centrum. Hoger bod dan de vraagprijs was gedaan en geaccepteerd. Koper heeft niet gekeken naar het bestemmingsplan. U kan alleen een woning kopen met bestemmingsplan Wonen. Bestemmingsplan Agrarisch kan onder voorwaarden.

U maakt allemaal kosten zonder de mogelijkheid om te kopen. Mail of bel LexWonen voor meer info over hoger bieden op een huis.

Kan ik een hoger bod uitbrengen als mijn huidige woning nog niet verkocht is?

Heeft u op dit moment een huis en u wilt een andere woning kopen?  U heeft dan tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig zodat je kan overbieden op een huis. 

Strikte regels indien woning nog niet is verkocht

• 95% van de getaxeerde waarde van uw oude woning minus de oude hypotheek mag u gebruiken als overbruggingshypotheek om een hoger bod uit te brengen. Vraag LexWonen om advies. 

Voorbeeld van een hoger bod met overbruggingshypotheek

Stel dat jullie op basis van het inkomen €  250.000,- hypotheek kunnen krijgen. Huidige oude woning heeft een taxatiewaarde van € 300.000,-. Bestaande hypotheek op dit huis € 150.000,-. Jullie willen een huis kopen met een vraagprijs van € 350.000,-. Welk bod kunnen jullie doen zodat jullie eigenaar worden?

De berekening om te kijken hoe hoog jullie bod mag zijn is als volgt. 90% van getaxeerde oude woning bedraagt € 270.000,-. De huidige hypotheek van de oude woning van € 150.000,- trek je er van af. Jullie houden dus een bedrag over van € 120.000,- om een overbruggingshypotheek van te maken. 

Maximale hypotheek op inkomen bedraagt € 250.000,- en het maximale overbruggingskrediet bedraagt € 120.000,-. Jullie kunnen dus een bod uitbrengen van € 370.000,-. In dit geval betekend dat dat jullie € 20.000  hebben gebruikt om te overbieden.

Wat kost dat overbruggingskrediet?

Let op, stel dat je een overbruggingskrediet hebt van € 120.000,- en jullie betalen hiervoor € 350.- per maand? Stel dat de taxateur in het taxatierapport vermeld dat jullie huis binnen 1 jaar verkocht kan zijn, jullie moeten dan aan eigen geld aan kunnen tonen dat jullie 12 keer € 350,- op de spaarrekening hebben staan. Je kan niet zeggen dat dit uit de overwaarde komt want deze is er pas als de woning daadwerkelijk verkocht is. Kijk dus uit met overbieden op een huis, laat het aan de professional over die dit dagelijks doet.

Altijd taxatie oude woning nodig

Pas op! Om een hoger bod uit te kunnen brengen op een huis moet je dus verplicht een taxatierapport laten maken van je huidige woning. Hier staat onder andere de marktwaarde in van jullie huidige woning en een schatting hoe lang het duurt dat het huis wordt verkocht. 

Is het huis al verkocht?

Heeft u de woning al verkocht of zijn de ontbindende voorwaarden voorbij? U kan dan de totale koopsom gebruiken om hoger te bieden, er geld dan geen afslag van 10%.

Akkoord bod en toch naar een andere koper

Hoger bod geaccepteerd en u denkt eigenaar te worden. Er wordt u gevraagd om uw personalia en legitimatie te mailen naar de verkopend makelaar. Na 2 dagen belt de makelaar u op dat de verkoper een hoger bod heeft gehad. Er wordt gevraagd of u hoger wil bieden. U bent boos en u vraagt zich af of dat mag.

Zolang de koopakte nog niet getekend is mag de verkoper elk ander bod aanvaarden. Ik vind het ook niet juist en zou mij als verkopend makelaar ook niet willen verlagen tot dat soort praktijken. Ja, hij behartigd de belangen van de verkoper maar een zaak is een zaak. Ook hier weet LexWonen zich te onderscheiden met anderen.

Onsterfelijk door goede voorwaarden

Hoger bieden tot aan de woningwaarde is prachtig. Als koper moet je je zelf ook onsterfelijk maken i.v.m. ontbindende voorwaarden. Dus niet alleen een hoger bod geeft de doorslag maar ook de voorwaarden. Brengt u dus een bod uit begin dan met de ontbindende voorwaarden te vermelden en dan pas met het bod.

Bieden per mail gaat iets anders. Zorg dat de kern van de voorwaarden helder en kort is. Zoek geen synoniemen en herhaal geen gedeeltes. Overbieden huis is een vak van LexWonen. Maak snel gratis een berekening zodat u weet voor hoeveel geld u een overbruggingskrediet kan krijgen. Dit moet u weten tijden het overbieden op een woning.

In alle situaties kan LexWonen u helpen met  het overbieden op een huis door het hoogste bod te doen op een huis als er meerdere kopers zijn. De 42 taxateurs uit geheel Nederland zijn voor ons 12 uur per dag bereikbaar zodat u snel een hoger bod kan doen dan de vraagprijs. Wilt u geen hoger bod uitbrengen dan de vraagprijs dan zal u waarschijnlijk geen huis kunnen kopen. 

LexWonen werkt landelijk en helpt u met eventuele aankoop en de hypotheek omdat wij opgeleid zijn als hypotheekadviseur en erkend makelaar. Lex Wonen heeft een verdienmodel en wij willen u graag helpen met woningwaarde onderzoek en hypotheek. Gaat het huis niet door dan heeft u aan ons ook geen kosten.

Het is niet de bedoeling dat u LexWonen gebruikt om te kijken of u niet teveel  geboden heeft voor uw huis of om te weten wat de woningwaarde van uw eigen huis is. Hiervoor moet u een plaatselijke taxateur inschakelen.

Het is belangrijk dat als u een indicatiewaarde wil weten van uw droomhuis dat deze woning ook te koop staat. Staat het huis niet te koop dan kunnen wij u niet helpen omdat:

1. Marktwaarde/indicatiewaarde wordt bepaald aan de hand van de vraagprijs
2. Aan de hand van verkoopprijzen uit de regio (door ons en onze taxateurs op te zoeken)
3. Afhankelijk van vraag en aanbod in die regio

Ontbreekt 1 van bovenstaande gegevens dan kunnen wij niet voor u aan de slag en verwijzen u naar een taxateur ter plaatse.

Overbieden door hoger bod uit te brengen kan alleen als bod en uw financiële situatie te kennen. Woning niet te koop? Wij gaan dan dus niet aan de slag.

Ons onderzoek geeft ons vooraf al een goed beeld betreffende uw maximale hypotheek en het bod. Heeft u een leuk huis gezien en u weet niet of u moet overbieden? Wilt u graag dat wij u helpen? 

Hoe hebben onze lezers geboden op een huis?

Heeft u onlangs zelf een huis gekocht en wel of niet hoger bod gedaan? Wilt u graag met onze lezers delen hoe jullie dit hebben gedaan? Uw reactie wordt direct geplaatst.

Infographic Overbieden huis

Zie de Infographic hoe u moet overbieden op een huis. Wij helpen u met de juiste troef zodat u correct een bod kan uitbrengen op een huis. Ga nooit zelf een hoger bod uitbrengen op een woning, overleg eerst met LexWonen over het juiste bod. Ga naar de thuis pagina van LexWonen en kijk welke werkzaamheden wij nog meer doen dan het tegengaan van te hoog op een huis bieden.

Lukt het bieden uiteindelijk niet? Te weinig spaargeld? Overweeg je te gaan huren? Lees eerst eens op huurwoning Veenendaal waar je alles vindt over huren versus kopen.

Overbieden huis door bod boven de vraagprijs en lagere voorbehoud van financiering

 

FAQ