Overbieden huis

Hoeveel mag ik overbieden

Overbieden op een huis of een bod boven de vraagprijs komt steeds vaker voor. Hoe kan u veilig hoger bieden dan de vraagprijs? Het bedrag dat u kan overbieden is het verschil tussen de werkelijke waarde en de vraagprijs.  Wilt u graag een huis kopen? U krijgt maar 1 kans om een bod uit te brengen en daar kunnen wij u mee helpen. Wilt u weten hoeveel u méér kan bieden dan de vraagprijs zodat u eigenaar wordt?

Hoeveel procent boven vraagprijs bieden?

Ga nooit zelf zomaar een hoger bod uitbrengen op uw droomhuis. Het bieden boven de vraagprijs is geen standaard verhaal. Er is geen vast percentage wat u aan kan houden om te overbieden op het huis. De marktwaarde is belangrijk om te weten welk bod u kan uitbrengen. Heeft u eigen vermogen dan is het makkelijker om een hoger bod uit te brengen op een huis dan als u weinig spaargeld heeft. Is uw bod namelijk hoger dan de marktwaarde dan moot u uw eigen vermogen in de hypotheek inbrengen.

Belangrijk voor bieden boven de vraagprijs

Wanneer kan ik wel een hoger bod uitbrengen en wanneer is dat niet verantwoord? Vaak denken kopers dat het bieden boven de vraagprijs weggegooid geld is. Maar is overbieden op een woning altijd slecht voor de koper? Wat moet u weten van een woning als u deze wil overbieden en als u niet al teveel geld heeft? Hoeveel kan u maximaal hoger bieden dan de vraagprijs?

Bod boven de vraagprijs kan als u:

• de marktwaarde van de woning weet
• uw maximale hypotheek weet

En nu komt het belangrijkste, uw maximale hypotheek kan u uitsluitend berekenen als u ook uw BKR gegevens opvraagt (gratis op bkr.nl) en rekening houdt met overige betalingsverplichtingen.

Eenvoudig uitgelegd bieden boven de vraagprijs

Hoeveel procent boven vraagprijs bieden?

U ziet een huis met een vraagprijs van € 325.000 k.k. Op inkomen kan u € 400.000,- hypotheek ontvangen. De werkelijk waarde bedraagt € 350.000.-. Omdat de werkelijke waarde € 25.000,-hoger ligt dan de vraagprijs kan u dus een bod doen van € 350.000,-. U kan het huis dus met € 25.000,- overbieden, u blijft binnen de werkelijke woningwaarde bieden en de hypotheek past nog op uw inkomen.

Brengt u een bod boven de marktwaarde uit dan weet u dus ook dat u zelf extra geld mee moet nemen ondanks dat u op inkomen meer kan lenen. Er zijn namelijk 2 peilers die uw maximale hypotheek bepalen. 

1. Uw inkomen
2. Marktwaarde woning

Uw maximale hypotheek wordt berekent aan de hand van uw inkomen maar kan nooit hoger worden dan de marktwaarde. Hoger bieden kan als u de marktwaarde snel weet.

Bestaande situatie van bieden boven de vraagprijs

Erik en Eduard, twee broers kochten via Lex Wonen een huis in Veenendaal in de Dragonder, met een bieden vanaf prijs van € 375.000,- k.k. Meer dan 25 aspirant kopers hebben de woning in 4 dagen bezichtigd zodat iedereen een bod kon uitbrengen. Het was een huis van oudere mensen met bepaalde inrichting zodat je daar dus door heen moest kijken. Goed onderhouden huis. Omdat de broers samen kochten hadden ze ook meer spaargeld.

Onderzoek woningwaarde Lex Wonen

Lex Wonen doet eerst een onderzoek naar de waarde van de koopwoning. Een gelijkwaardige woning was 7 weken geleden verkocht voor € 410.000,-. Elders in Veenendaal Zuid stond bijna een kopie van dezelfde woning die verkocht werd voor € 433.000,- eerder dit jaar. Deze woning had wel een vrij nieuwe badkamer en keuken.

Hoeveel kan je nu overbieden?

Na overleg met diverse taxateurs lag het in de lijn dat de taxatie tussen de € 395.000,-  en € 450.000,- kon bedragen. Taxateurs zoeken  referentiehuizen in het kadaster, wat is er voor een woning betaald in het verleden en hoe was de staat van onderhoud.

Omdat een vergelijkbare woning gemiddeld voor € 410.000,- werd verkocht hebben de twee broers op mijn advies ( en hun wens) een bod uitgebracht van € 410.000,-. Uiteraard onder vermelding van bepaalde voorwaarden in de koopakte.

In verkopersmarkt kopen maakt overbieden gunstig

Wat betekent:

• Verkopersmarkt: In een verkopersmarkt worden woningprijzen omhoog gestuwd omdat er veel vraag is naar een huis. Huizen zijn snel verkocht waardoor er een hoger bod wordt gegeven dan de vraagprijs.
• Kopersmarkt: Indien het een kopersmarkt is dan staan de huizen relatief goedkoop en lang te koop, dalende huizenprijzen. Er wordt dan lager geboden dan de vraagprijs.

Hoger bieden op een huis kan alleen in een verkopersmarkt. Taxateur vindt makkelijker woningen zoals uw droomhuis die voor nog veel meer geld zijn verkocht.

In een kopersmarkt zijn de prijzen dalende en moet je uitkijken dat je überhaupt de waarde haalt waarvoor je de woning aankoopt. Per ongeluk te veel overbieden op een huis in een kopersmarkt ligt op de loer. Huizen staan lang te koop tijdens een kopersmarkt periode.

U heeft zelf geen kennis en tijd om woningwaardes te bestuderen i.v.m. het overbieden op een huis. Op dit moment zijn de woningen snel verkocht. In 2021 zal nog hoger geboden gaan worden op een huis. Dramatische tekorten op de huizenmarkt stuwen de vraagprijzen omhoog en zorgt voor nog meer overbieden op een huis.

Risico’s van hoger bieden dan de vraagprijs

Negatief scenario overbieden op een woning

U ziet een huis te koop staan voor € 350.000,-. De huizenmarkt brand en iedereen is u te vlug af. Iedereen bied meer dan de vraagprijs. Stel dat de taxatiewaarde nu € 370.000,- bedraagt en u doet ook daadwerkelijk een bod van € 370.000,-. Het huis is u gegund en u heeft uw felbegeerde woning. In 2027 wilt u verhuizen en er is een dip in de woningmarkt. Uw huidig woning is nog maar € 320.000,- waard. Uw verlies op de aankoop bedraagt € 50.000,-.  U heeft uiteraard een deel afgelost en er zal derhalve geen restschuld zijn  maar de waardes dalen wel.

Dit is een ” slecht nieuws” scenario, het is een voorbeeld welke u ook onder ogen moet zien. We kunnen allemaal mooie berekeningen maken maar de impact kan in de toekomst groot zijn als er te hoog geboden wordt op een huis. Gelukkig geld er sinds 2013 een aflosverplichting op de hypotheek. Een restschuld is door de aflosverplichting bijna uitgesloten. Wel is het dan jammer dat u door een te hoog bod op een huis de overwaarde als sneeuw voor de zon ziet verdwijnen. Bieden boven de vraagprijs kan ook een prijs hebben.

Bod aanvaard na overbieden huis

hoeveel procent boven vraagprijs bieden

Voor mijn klanten was het de eerste eigen woning en dat is natuurlijk prettiger voor de verkopers omdat de koper niet onder voorbehoud van verkoop eigen woning koopt.  Het huis hebben de broers gekocht. Ze hebben weliswaar meer geboden dan de vraagprijs maar de woning was dat wel waard. Taxatierapport gaf een waarde van € 415.000,-.  Hierdoor niet teveel betaald en toch een eigen huis wat de meeste aspirant kopers niet lukt. Decennia lange ervaring in aankoop en hypotheek en een beetje mensenkennis willen wij graag delen met onze klanten. Let op: hoeveel procent je kan overbieden op een huis staat nooit vast en is afhankelijk van de woning.

Hoeveel moet je overbieden?

Er is geen standaard percentage of bedrag wat u moet weten in verband met overbieden op een huis. Het is echt vraag en aanbod, ligging en comfort die bepalen of u wel hoger moet bieden dan de vraagprijs. Helaas krijgt u met het bieden op een woning maar 1 kans als het om inschrijving gaat. Lex Wonen helpt u.

Overbieden gebeurd standaard

Het overbieden op een huis is eerder regel dan uitzondering.  Sinds 2017 wordt in heel Nederland steeds vaker een hoger bod dan de vraagprijs uitgebracht.

Overbieden huis in 1 zin

Overbieden op een woning is mogelijk door een bod uit te brengen boven de vraagprijs echter niet hoger dan de woningwaarde, rekening houdend dat de hypotheek te dragen is door het inkomen.

Heeft u € 100,- op zak dan kan u ook geen € 150,- uitgeven, zo simpel is dat. U moet alleen weten als u iets koopt of dat het geld wel waard is. Mocht dat niet zo zijn dan gaat u toch naar een andere winkel?  Zo gaat het ook met een woning, een bod uitbrengen hoger dan de vraagprijs mag als het overbieden u maar geen extra geld kost.

Ontbindende voorwaarden bij bod boven vraagprijs

Heeft u dus een bod boven de vraagprijs gedaan dan is het wel belangrijk dat u de ontbindende voorwaarden goed omschrijft. Lex Wonen heeft het als volgt gedaan.

Voorbehoud financiering € 410.000,-, voorbehoud van bouwkundige keuring. Let op dat voorbehoud financiering niet staat op € 375.000,-, de vraagprijs. In dat geval heeft u een vracht eigen geld nodig.

Neem met name nu in de Corona tijd een financieringstermijn op van 6 weken. Standaard staat er toch vaak in de koopakte dat eerder passeren mogelijk is als beide partijen akkoord zijn.

Hoger bod hogere maandlast

Heeft u de vraagprijs overboden dan is het logisch dat uw maandlasten hoger zijn. In deze tijd waar je hypotheken afsluit net een rente van 1,06% tot 1,79%  is dat een lachertje. U zit voor iets meer geld in een riante woning wat u niet voor mogelijk houdt.

Wat betekent overbieden?

Een huis overbieden betekent dat u een hoger bod uitbrengt dan de vraagprijs, het hoeft echter niet te betekenen dat uw bod hoger is dan de waarde van de woning. Let dus op! Overbieden op een woning klinkt negatief, het betekent voor Lex Wonen dat wij de grenzen van de woningwaarde opzoeken waardoor u veilig kan overbieden. U gaat als het ware het overboden bedrag meefinancieren in de hypotheek zodat u geen vermogen kwijt bent. Het overboden bedrag zal de verkoper keihard nodig hebben om zelf een huis te kunnen kopen.

Pas op, u kan alleen overbieden tot de woningwaarde als de hypotheek ook past bij uw inkomen. Wist u dat toekomstige inkomensverhogingen bij vast dienstverband nu al kunnen worden meegenomen in de hypotheekberekening? Slim overbieden op een woning kan als u met alle factoren rekening houdt. Het overbieden op een huis is geen vast percentage.

Als boven de vraagprijs bieden niet lukt

U moet goed weten dat als iemand anders hoger heeft geboden dan u dat hij dan flink wat geld kwijt is. De hypotheek is maximaal de marktwaarde dus het verschil tussen de koopsom en de woningwaarde zal hij met eigen vermogen op tafel moeten leggen. U hoeft dus niet altijd rouwig te zijn als een bod geen fiat krijgt.

Hoger bieden en eigen vermogen inbrengen

Heeft u een schenking of wat vermogen en u wil dolgraag dat ene huis? Een combinatie van kadastraal onderzoek, uw eigen vermogen en correcte slimme onderhandelingen zullen u eigenaar maken van uw droomhuis. Lex Wonen helpt kopers kopen en houdt rekening met alle factoren zodat het overbieden op een huis veilig is.

Waarom kan u niet zelf overbieden op een woning?

De moeilijkheid is een combinatie van factoren:

• Snel de werkelijke waarde weten
• Snel weten wat de verkoper belangrijk vindt
• Passende ontbindende voorwaarden waar beide partijen mee kunnen leven
• Flegmatisch bod uitbrengen is dodelijk, Empathisch vermogen is winnend
• Onderwerp aankoop centraal houden, vermijd gezeur over datum overdracht, anders dan zo spoedig mogelijk

Gaat u zelf op onderzoek uit of neemt u een aankoopmakelaar in de hand? U bent snel een week verder voordat u de meeste feiten weet. LexWonen streeft binnen 2 uur meer te weten zodat u veilig een bod boven de vraagprijs kan uitbrengen. Lees meer over ons werk.

Wat betekent een hoger bod voor uw maandlasten?

U heeft een huis gekocht door € 25.000,- boven de vraagprijs te bieden. Dat bod boven de vraagprijs kost u ongeveer € 70,- netto per maand extra. Een huis overbieden kan succesvol zijn met de juiste begeleiding.

Lex Wonen Erkend aankoopbemiddelaar en hypotheekadviseur

Hypotheekadviseur en Erkend aankoopbemiddelaar

LexWonen werkt landelijk en helpt u met eventuele aankoop en de hypotheek omdat wij opgeleid zijn als hypotheekadviseur en erkend makelaar. Gaat het huis niet door dan heeft u aan ons ook geen kosten. Ons onderzoek geeft ons vooraf al een goed beeld. Heeft u een leuk huis gezien en u weet niet of u moet overbieden?

Bespreek het bod en de hypotheek met Lex Wonen, 7 dagen per week bereikbaar. Wij helpen u met de juiste troef zodat u correct een bod kan uitbrengen op een huis. Ga nooit zelf een hoger bod uitbrengen op een woning, overleg eerst met LexWonen over het juiste bod. Ga naar de thuis pagina van LexWonen en kijk welke werkzaamheden wij nog meer doen dan het tegengaan van te hoog op een huis bieden.

FAQ