Wettelijke regeling of draagplichtovereenkomst hypotheek
Ben jij een starter op de woningmarkt en ga jij met iemand een huis kopen die:
- In het verleden een woning heeft gehad?
- Of die op dit moment nog een woning heeft maar die dus in de verkoop moet?
Lees onderstaande zaken goed door.
Aftrekbaarheid hypotheek door wettelijke regeling of draagplichtovereenkomst
Starters die alleen een woning kopen is niet zo lastig. Stel dat Nicole een woning koopt voor € 300.000,- . Nicole krijgt dan een hypotheek die zij in 30 jaar moet aflossen. In deze 30 jaar is de hypotheekrente aftrekbaar van de inkomsten belasting (IB). Stel nu dat Nicole over 3 jaar een andere woning koopt voor € 400.000,-. Door de stijgende huizenprijzen verkoopt zij haar oude woning voor € 350.000,- en sluit een nieuwe hypotheek af.
Hoe was de aflossingsstand van de oude hypotheek toen deze woning was verkocht? Stel nu dat de oude hypotheek een aflossingsstand had van € 280.000,- omdat er dus de laatste 3 jaren op afgelost is. Ze verkoopt haar huis voor € 350.000,- dus de overwaarde (eigenwoningreserve) bedraagt € 70.000,-. De totale financiering die ze nodig heeft is in ieder geval € 400.000,-.
Hoe komt haar hypotheek er uit te zien?
De aflossingsstand minus de overwaarde bedraagt € 210.000,-. Dus € 280.000,- minus de overwaarde van € 70.000,- bedraagt € 210.000,-. Dit wordt dan 1 deel hypotheek waarvan Nicole de hypotheekrente nog 27 jaar lang mag aftrekken van de inkomsten belasting. Zij heeft namelijk al 3 jaar hypotheekrente aftrek genoten. Alles wat ze nu méér nodig heeft voor de aankoop van de nieuwe woning mag ze in 30 jaar aflossen en de hypotheekrente aftrekken van de inkomsten belasting. Dat is namelijk een nieuw deel dat nodig is om een ander huis te kopen. Dit wordt dus een deel van € 190.000,- . Ze krijgt dus:
- Deel 1 van € 210.000,- in 27 jaar aftrekbaar van de IB en aftrekbaar
- Deel 2 van € 190.000,- welke je in 30 jaar aflost en waarvan je de hypotheekrente 30 jaar mag aftrekken van de IB
Dit is te begrijpen. De aflosstand van de oude woning en de looptijd ben je verplicht om in de volgende hypotheek mee te nemen. Omdat je aflost wordt de stand elk jaar lager en de looptijd korter van dat deel. Stel nu dat dat je over 5 jaar weer een andere woning koopt dan heb je 3 hypotheekdelen met een stand en looptijd. Alles wat je méér nodig hebt voor de verwerving van de nieuwe woning wordt nieuw deel hypotheek, nieuwe aflossing.
Wat nu als je als starter koopt met doorstromer
Starter en doorstromer die samen een huis kopen
Sinds 1 januari 2022 moet je kiezen bij de aangifte IB op welke wijze jullie samen de hypotheek aangaan. Wat zijn de twéé mogelijkheden, de voordelen en de nadelen.
Keuze wettelijke regeling of draagplichtovereenkomst
We gaan ze beiden uitleggen en kijk wat er gebeurd. In dit voorbeeld nemen we nieuwe cijfers
Nicole en Patrick kopen een woning voor € 360.000,-. Ze worden beiden beiden voor 50% eigenaar. Nicole heeft twee aflosstanden die zijn ontstaan door de verkoop van haar huis vorig jaar.
- eerste aflosstand € 200.000,- restant duur 25 jaar
- tweede aflosstand € 40.000,- restant duur 28 jaar
- Overwaarde van de oude woning € 20.000,-. (eigenwoningreserve)
Die eerste aflossingsstand is natuurlijk de huidige hypotheekstand van de eerste woning die 5 jaar geleden werd aangekocht door Nicole. De tweede aflossingsstand is een extra deel hypotheek van een verbouwing die 2 jaar geleden is ontstaan. Je krijgt bij iedere verbouwing een nieuw deel hypotheek welke je weer opnieuw in 30 jaar mag aftrekken en aflossen.
Nicole en Patrick zijn broer en zus en gaan een geregistreerd partnerschap aan met koude uitsluiting.
Toepassing aflosstanden wettelijke regeling 2022 (goedkeurend besluit)
Omdat Patrick er als starter bij komt moet je een keuze maken. Deze kan zeer ingrijpend worden! Kies je voor de nieuwe wettelijke regeling dan gebeurd er het volgende. Beiden kochten dus een woning van € 360.000,-. De overwaarde van de woning van Nicole bedraagt € 20.000,- . De overwaarde moet gebruikt worden in de gezamenlijke nieuwe hypotheek als je kiest voor wettelijke regeling, dus totale hypotheek € 340.000,-.
De aflosstand van Nicole is eigenlijk € 200.000,- met nog een looptijd van 25 jaar en € 40.000,- met een looptijd van 28 jaar. Omdat haar deel hypotheek € 170.000,- bedraagt mag ze dit bedrag gebruiken als aflosstand in plaats van die € 200.000,-. Dit verschil van € 30.000,- (25 jaar) gaat de koelkast in en hoeft ze nu niet te gebruiken. Ook die aflosstand van € 40.000,- met looptijd 28 jaar gaat de ijskast in. Ze kan dit namelijk niet verrekenen omdat ze de hypotheek deelt met Patrick. Patrick heeft geen stand want die is starter en krijgt een hypotheek van € 170.000,- met duur 30 jaar, zijn eerste hypotheek.
Omdat je kiest voor de wettelijke regeling ga je alles samen delen. Samen krijg je dan 1 deel hypotheek van € 170.000,- met een looptijd van 25 jaar en 1 deel van € 170.000,- met een looptijd van 30 jaar. De lusten en lasten worden samen gedeeld.
Toepassing aflosstanden bij draagplicht overeenkomst
Bij de draagplicht overeenkomst wordt er geen overwaarde verdeeld. Ieder krijgt zijn eigen deel. De uitwerking is als volgt.
De totale verkrijging van de woning was € 360.000,-. Nicole krijgt € 180.000,- minus haar eigen overwaarde van € 20.000,- is € 160.000,- hypotheek met een looptijd van 25 jaar. De aflossingsstand bedroeg € 200.000,- en ze gebruikt € 160.000,- dus € 40.000,- met een looptijd van 25 jaar gaat de koelkast in. Ook die andere € 40.000,- met looptijd 28 jaar gaat de koelkast in.
Patrick krijgt zijn deel van € 180.000,- aflossen in 30 jaar, hij is starter. Patrick kan zijn hypotheekrente 30 jaar lang aftrekken van de IB.
Verschil tussen Wettelijke regeling en Draagplicht overeenkomst?
Stel nu dat Patrick en Nicole over 5 jaar uit elkaar gaan? Heb je eenmaal de keuze gemakt voor de wettelijke regeling (goedkeurend besluit 2022) dan is deze niet terug te draaien. Bij het uit elkaar gaan of bij scheiding krijg je de helft van de aflosstand van je ex mee die je in een nieuwe hypotheek moet gebruiken. Anders gezegd je krijgt een deel hypotheekstand aan je broek en een kortere aftrekbaarheid die je niet gehad hebt.
Bij een draagplichtovereenkomst is het (wat mij betreft) logischer. Een ieder neemt zijn eigen deel mee naar de nieuwe hypotheek als ze uit elkaar gaan. Er zijn geen vorderingen. Kijk ook op de website van de overheid i.v.m. wijzigen eigenwoning regeling.
Wil jij weten wat je kan lenen? Bereken hieronder en kijk ook eens de homepage lexwonen.
Bereken hypotheek met maximaal 4 personen
"*" geeft vereiste velden aan
Met de wettelijke regeling wordt het eigenwoningverleden 50% -50%. Deze keuze is onherroepelijk, ook als partners uit elkaar gaan. Hiervan is het nadeel dat de starter een extra woning verleden bijgeschreven krijgt waardoor hij met de volgende hypotheek rekening moet houden. Met een draagplichtovereenkomst spreek je vooraf af wie voor welk deel verantwoordelijk is. De doorstromer houdt zijn eigen delen uit het verleden en de starter heeft zijn eigen deel. Gaan ze ooit uit elkaar dan krijgt iedereen zijn eigen deel mee. Met een draagplichtovereenkomst is er niets vermengd of samengevoegd. Lees hier meer over in deze blog waar diverse voorbeelden staan. Belangrijk als je vanaf 2022 een huis koopt.
Hebben jullie een woning gezien ga naar deze blog en lees deze volledig. Bereken wat jullie kunnen lenen en vul de huidige standen van de lening delen in. Jullie ontvangen de mogelijkheden. Uiteraard zijn deze standen nog niet definitief. Wij willen dit zelf checken.
