Huis bouwen en aannemer niet betalen
Als u het bouwbedrijf niet betaald?
Het gebeurd steeds vaker dat mensen een kavel kopen en dat de aannemer die gaat bouwen niet betaald wordt. Vaak denken kavelbezitters dat het wel goed komt met de hypotheek. Welk risico loopt de bank want de kavel hoeven ze niet te financieren. Of ze hebben zoveel geld dat er een minimaal risico is. Met het casco bouwen ontstaan met regelmaat juridische en financiële problemen.
Ik leg u uit wat de consequenties kunnen zijn als u in gebreke blijft. Of er wordt beslag gelegd op de kavel of de oude woning of retentierecht treed in werking. Het leggen van beslag op een kavel en het uitoefenen van retentierecht zijn juridische middelen om zekerheid te verkrijgen voor de betaling van een vordering, maar ze verschillen aanzienlijk in hun werking en toepassing.
-
Beslag leggen op een kavel
Wat is het?
Beslaglegging is een juridische actie waarbij een schuldeiser de eigendommen van de schuldenaar laat bevriezen of in beslag laat nemen om de betaling van een schuld af te dwingen. Bij beslag op een kavel wordt specifiek beslag gelegd op een stuk grond of perceel.
Doel beslaglegging:
Het doel van beslag is om de verhaalsmogelijkheden van de schuldeiser veilig te stellen. Dit betekent dat de schuldeiser een juridische claim legt op het kavel zodat het niet verkocht of bezwaard kan worden.
Hoe werkt het?
- Procedure: De schuldeiser moet toestemming krijgen van de rechter om beslag te leggen op de kavel en of woning.
- Beslaglegging: Na toestemming wordt een deurwaarder ingeschakeld om het beslag officieel te leggen en te registreren in de openbare registers (Kadaster).
- Verkoop: Indien de schuldenaar zijn schuld niet betaalt, kan de schuldeiser naar de rechter stappen om toestemming te krijgen het kavel te verkopen via openbare veiling.
Kenmerken:
- Rechterlijke tussenkomst: Vereist doorgaans een gerechtelijk bevel.
- Publiek: Moet vaak geregistreerd worden en is openbaar in de Kadasterregisters.
- Indirecte zekerheid: Geeft de schuldeiser geen directe controle of bezit over het kavel, maar slechts een juridische claim.
-
Retentierecht
Wat is het?
Retentierecht is het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Dit recht ontstaat uit de wet en wordt vaak gebruikt bij onbetaalde facturen voor werk of diensten die betrekking hebben op het betreffende goed.
Doel retentierecht:
Het doel van retentierecht is om de schuldeiser zekerheid te geven door het bezit over het goed te behouden tot de schuldenaar zijn schuld betaalt.
Hoe werkt het?
- Uitoefening: De schuldeiser houdt de zaak feitelijk onder zich (bijvoorbeeld een auto bij een garage of een gebouwd object door een aannemer) totdat de vordering wordt voldaan.
- Direct bezit: De schuldeiser behoudt fysiek de zaak, waardoor de schuldenaar geen toegang heeft tot zijn eigen goed tot de betaling is voldaan. Hekwerk plaatsen en op slot doen.
Kenmerken:
- Geen rechterlijke tussenkomst: Vereist geen rechterlijk bevel en kan zelfstandig door de schuldeiser worden uitgeoefend.
- Privé: Het is niet openbaar of geregistreerd in openbare registers.
- Directe zekerheid: Geeft de schuldeiser direct controle over het goed.
Vergelijking beslaglegging & retentierecht
| Kenmerk | Beslag op een kavel | Retentierecht |
| Doel | Verhaalsrecht voor betaling | Behoud van bezit tot betaling |
| Procedure | Vereist rechterlijke toestemming en registratie | Vereist geen rechterlijke tussenkomst |
| Publiekelijk zichtbaar | Ja, via Kadaster | Nee |
| Controle | Geen fysieke controle, slechts juridische claim | Directe fysieke controle over het goed |
| Toepassing | Grond of perceel | Roerende zaken en soms ook op opstal of gebouw |
Voorbeeldscenario’s:
- Beslag op een kavel: Een schuldeiser heeft een gerechtelijke uitspraak dat een schuldenaar €100.000 moet betalen. De schuldeiser legt beslag op een perceel van de schuldenaar om ervoor te zorgen dat het perceel niet verkocht kan worden zonder de schuldeiser te betalen.
- Retentierecht: Een aannemer heeft een gebouw op een kavel opgetrokken, maar de eigenaar heeft de rekening nog niet betaald. De aannemer behoudt het recht om zijn werkzaamheden op de kavel te beëindigen en toegang tot het gebouw te beperken tot de betaling is voldaan.
Kortom, beslag op een kavel en retentierecht zijn beide instrumenten om betaling af te dwingen, maar het beslag richt zich meer op een juridische claim via gerechtelijke weg, terwijl retentierecht directe fysieke controle over een goed biedt zonder tussenkomst van de rechter.
Ontbindende voorwaarden verlengen als u geen zekerheid heeft
Als u dit hierboven leest zal het u duidelijk zijn dat u de ontbindende voorwaarden moet verlengen bij de aannemer. Vraag hier schriftelijk om en leg uit wat de reden zijn. Ga er nooit zo maar vanuit dat het wel goed komt bij de bank. Gaat u Casco een huis kopen dan wil de bank ook zien met welk geld u de woning gaat afbouwen. Is dat geld er niet dan heeft u wel een probleem.
Verwar een voorbehoud van omgevingsvergunning niet met een voorbehoud van financiering. Als er nog geen omgevingsvergunning is afgegeven dan betekent dat niet dat u het voorbehoud van financiering kan verschuiven. Het zijn totaal twee verschillende zaken. Verwacht u ergens problemen ga dan vroegtijdig in overleg met de aannemer. Bij twijfel raadpleeg een advocaat.
