Regels hypotheekrenteaftrek
Als je met meerdere personen (bijvoorbeeld 2, 3 of 4) een woning koopt en iedereen heeft nog een oude woning die verkocht moet worden, dan gelden er specifieke regels voor de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Hier zijn de belangrijkste punten:
🏠Regels Hypotheekrenteaftrek bij meerdere kopers met oude woning
1. Regeling tijdelijk twee eigen woningen
- Als je een nieuwe woning koopt terwijl je oude woning nog niet is verkocht, kun je gebruikmaken van de regeling voor tijdelijk twee eigen woningen.
- De hypotheekrente over zowel de oude als de nieuwe woning is maximaal drie jaar aftrekbaar.
- Voorwaarde: de oude woning moet te koop staan en leeg zijn (niet meer bewoond).
2. Bijleenregeling
- Als je je oude woning verkoopt met overwaarde, dan moet je deze overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.
- Doe je dat niet, dan is de rente over het deel van de nieuwe hypotheek dat je had kunnen financieren met de overwaarde niet aftrekbaar.
- Deze regeling geldt per persoon. Dus als ieder van jullie een eigen woning verkoopt, wordt de bijleenregeling individueel toegepast.
3. Hypotheekvorm en aflossing
- Alleen annuïteiten- of lineaire hypotheken komen in aanmerking voor renteaftrek.
- De hypotheek moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost.
- De woning moet je hoofdverblijf zijn.
4. Eigenwoningforfait
- Als je tijdelijk twee woningen hebt, moet je voor beide woningen het eigenwoningforfait bij je inkomen optellen.
5. Aftrekbare kosten bij aankoop
- Bepaalde eenmalige kosten bij het afsluiten van de hypotheek (zoals advies- en notariskosten) zijn aftrekbaar in het jaar van aankoop.
📊 Belastingvoordeel in 2025 i.v.m. hypotheekrenteaftrek
- In 2025 is de maximale hypotheekrenteaftrek 37,48% van je bruto inkomen.
- De Belastingdienst past dit automatisch toe bij je aangifte.
👥 Meerdere kopers: extra aandachtspunten
Ga je met meerderen een huis kopen lees onderstaande punten. Lees ook de blog “met ouders een huis kopen“”.
- Iedereen moet individueel voldoen aan de voorwaarden voor renteaftrek.
- Als één persoon zijn oude woning niet verkoopt of niet leeg oplevert, kan dat gevolgen hebben voor zijn/haar aftrek.
- Het is verstandig om samen met een hypotheekadviseur te kijken naar de verdeling van eigendom, hypotheeklasten en fiscale gevolgen.
Regels hypotheekrenteaftrek en de bijleenregeling
De bijleenregeling is een fiscale regel in Nederland die bepaalt hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken als je een nieuwe woning koopt nadat je een oude woning hebt verkocht met overwaarde.
💡 Wat is de bijleenregeling?
Wanneer je je oude woning verkoopt en de verkoopprijs is hoger dan je resterende hypotheekschuld, ontstaat er overwaarde. Die overwaarde wordt gezien als een eigenwoningreserve. De bijleenregeling schrijft voor dat je deze reserve moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Zo stimuleert de overheid dat je minder leent en dus minder renteaftrek krijgt.
📉 Hoe beïnvloedt dit je renteaftrek?
Je mag alleen hypotheekrente aftrekken over het bedrag van de nieuwe woning minus de overwaarde van je oude woning.
🔍 Voorbeeld:
- Je verkoopt je oude woning met een overwaarde van €40.000.
- Je koopt een nieuwe woning van €200.000.
- Je mag dan alleen rente aftrekken over een hypotheek van maximaal €160.000.
- Leen je meer dan €160.000? Dan is de rente over het extra bedrag niet aftrekbaar.
⏳ Geldigheid Bijleenregeling
- De bijleenregeling geldt tot drie jaar nadat je de overwaarde hebt ontvangen.
- Heb je eerder een woning verkocht met overwaarde binnen die periode? Dan telt die ook mee.
Heeft u dus uw woning verkocht op 1 januari 2025 en huurt u vervolgens 3 jaar een woning? Koopt u vervolgens op 2 januari 2028 een huis dan bent u niet verplicht om de oude woningwaarde in te brengen.
👥 Fiscale partners
- Als je samen met een partner een woning verkoopt en koopt, dan worden jullie gezamenlijke overwaarden bij elkaar opgeteld.
- De eigenwoningreserve wordt dan verdeeld volgens eigendomsverhoudingen.
🧮 Rekenhulp
De Belastingdienst biedt een rekenhulp waarmee je kunt berekenen hoeveel renteaftrek je nog hebt.
Wat zijn de gevolgen als ik geen gebruik maak van de regeling?
Als je geen gebruik maakt van de bijleenregeling, oftewel: je gebruikt de overwaarde van je oude woning niet voor de aankoop van je nieuwe woning, dan heeft dat directe gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek.
🚫 Gevolgen van het niet gebruiken van de overwaarde
1. Beperking van renteaftrek
- Je mag geen hypotheekrente aftrekken over het deel van je nieuwe hypotheek dat je had kunnen financieren met de overwaarde.
- Dit betekent dat je meer belasting betaalt, omdat je minder kosten mag aftrekken van je inkomen.
🔍 Voorbeeld:
- Je verkoopt je oude woning met €60.000 overwaarde.
- Je koopt een nieuwe woning van €300.000 en sluit een hypotheek af van €300.000.
- Omdat je de €60.000 niet inbrengt, mag je slechts over €240.000 rente aftrekken.
2. Geen boete, maar wel fiscaal nadeel
- Je bent niet verplicht om de overwaarde te gebruiken.
- Maar het fiscaal voordeel vervalt: je mist dus belastingteruggave over een deel van je hypotheekrente.
3. Uitzondering na 3 jaar
- De bijleenregeling vervalt drie jaar na verkoop van je oude woning.
- Koop je pas ná die drie jaar een nieuwe woning, dan mag je weer volledige renteaftrek toepassen, ongeacht of je de overwaarde gebruikt.
4. Kosten buiten de bijleenregeling
- Kosten zoals verbouwing, notariskosten, advieskosten mag je wél meefinancieren met een hypotheek waarover je rente mag aftrekken.
🧠 Waarom bestaat deze regeling?
De overheid wil voorkomen dat mensen hoge hypotheken afsluiten terwijl ze eigen geld beschikbaar hebben. Door het fiscaal onaantrekkelijk te maken om de overwaarde niet te gebruiken, stimuleert de regeling verantwoord lenen. Als je later besluit om de overwaarde van je oude woning alsnog te gebruiken, dan zijn er een paar belangrijke fiscale en praktische gevolgen om rekening mee te houden:
⏳ 1. Bijleenregeling blijft van kracht tot 3 jaar
- De bijleenregeling geldt tot drie jaar na de verkoop van je oude woning.
- Als je binnen die periode alsnog de overwaarde gebruikt voor je nieuwe woning (bijvoorbeeld door extra af te lossen), dan kun je mogelijk gedeeltelijk renteaftrek terugkrijgen over dat deel van de hypotheek.
- Maar: de Belastingdienst kijkt naar het moment van aankoop van de nieuwe woning. Als je toen de overwaarde niet gebruikte, is de renteaftrek over dat deel blijvend vervallen.
💸 2. Overwaarde gebruiken voor andere doelen
- Verduurzaming van je woning (zonnepanelen, isolatie, warmtepomp)
- Schenking aan kinderen (bijvoorbeeld voor hun eigen woning)
- Investering in vastgoed of je eigen bedrijf
- Verlaging van je maandlasten door herstructurering van je hypotheek
Let op: als je de overwaarde gebruikt voor iets anders dan de aankoop van je nieuwe woning, dan heeft dat geen invloed op je hypotheekrenteaftrek.
🧾 3. Geen boete, maar wel gemiste aftrek
- Je wordt niet gestraft als je de overwaarde niet meteen gebruikt.
- Maar je mist wel het belastingvoordeel van renteaftrek over dat deel van je hypotheek.
- Dat kan op jaarbasis duizenden euro’s schelen, afhankelijk van je hypotheekbedrag en inkomen.
📊 4. Overwaarde als vermogen in box 3
- Als je de overwaarde niet herinvesteert in een nieuwe woning, kan het bedrag worden gezien als vermogen in box 3.
- Je betaalt dan mogelijk vermogensrendementsheffing, afhankelijk van je totale vermogen.
Wat betekent 50% eis als je met 4 personen een huis koopt
De 50%-eis is een fiscale regel die geldt als je in Nederland met meer dan twee personen (bijvoorbeeld 3 of 4) samen een woning koopt. Deze regel bepaalt wie recht heeft op hypotheekrenteaftrek én op de waardeverandering van de woning.
📏 Wat houdt de 50%-eis in?
Volgens de Belastingdienst mag je alleen hypotheekrente aftrekken als je:
- Minstens 50% eigenaar bent van de woning, én
- Minstens 50% aansprakelijk bent voor de hypotheekschuld (eigenwoningschuld), én
- Minstens 50% in aanmerking komt voor waardeverandering van de woning (dus bij verkoop profiteert van de waardestijging).
Deze eis is bedoeld om te voorkomen dat mensen met een klein aandeel in de woning toch volledig profiteren van fiscale voordelen.
🧠 Waarom is dit een probleem bij 4 kopers?
Als je met 4 personen een woning koopt en ieder heeft bijvoorbeeld 25% eigendom en 25% schuld, dan voldoet niemand aan de 50%-eis. Gevolg: niemand mag hypotheekrente aftrekken.
✅ Hoe los je dit op?
Er zijn een paar slimme oplossingen:
1. Verdeling aanpassen
- Laat één persoon (of een fiscaal partnerschap) minstens 50% eigendom én schuld hebben.
- Die persoon mag dan wél rente aftrekken.
- De anderen kunnen eventueel onderling afspraken maken over compensatie.
2. Samenlevingscontracten of fiscale partnerschappen
- Stel: A en B vormen een fiscaal partnerschap, net als C en D.
- Dan kunnen A+B samen 50% eigendom en schuld hebben, en C+D ook.
- Zo voldoen beide duo’s aan de 50%-eis en mogen ze beiden rente aftrekken.
3. Notariële vastlegging van waarde verdeling
- Leg bij aankoop vast wie welk deel van de waardeverandering krijgt bij verkoop.
- Dit voorkomt discussies en maakt het fiscaal transparant.
📌 Samenvatting
| Persoon | Eigendom (%) | Hypotheekschuld (%) | Renteaftrek toegestaan? |
|---|---|---|---|
| A | 25% | 25% | ❌ Nee |
| B | 25% | 25% | ❌ Nee |
| C | 25% | 25% | ❌ Nee |
| D | 25% | 25% | ❌ Nee |
➡️ Oplossing: Maak van A+B en C+D fiscale partners met elk 50% eigendom en schuld → ✅ Ja, hypotheekrenteaftrek toegestaan.
Hypotheekrenteaftrek is een politiek Hot Item. Regels omtrek aftrekbaarheid kunnen wijzigen en de verwachtingen omtrent deze is hoog. Plannen van volledig verdwijnen tot een aftrek van 15 jaar wordt in Politiek Den Haag genoemd. Het is afwachten wat er in 2026 besloten wordt. Raadpleeg altijd een fiscalist voordat u een woning koopt.
