Hoe aansprakelijkheid voorkomen bij verkoop huis
Als huizenverkoper kun je aansprakelijkheid voor gebreken beperken, maar nooit helemaal uitsluiten. Wel kun je het risico flink verkleinen door goed en transparant te handelen. Hier zijn de belangrijkste stappen om te voorkomen dat jij na de verkoop alsnog aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken:
✅ 1. Meld alle bekende gebreken eerlijk en volledig
Je hebt als verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat je verplicht bent om alle gebreken die jij kent of had moeten kennen, te melden aan de koper. Denk aan:
-
lekkages of vochtproblemen
-
gebreken aan de fundering
-
houtrot, schimmel of ongedierte
-
problemen met elektra of leidingen
Gebruik hiervoor een uitgebreide vragenlijst (vragenlijst verkoop woning NVM of VBO). Vul deze eerlijk in en geef toelichting waar nodig.
✅ 2. Laat een bouwkundige keuring doen (optioneel maar verstandig)
Laat zelf een bouwkundige keuring uitvoeren vóór je de woning op Funda zet. Dat heeft voordelen:
-
Je toont aan dat je transparant bent
-
Je voorkomt verrassingen bij de keuring van de koper
-
Je kunt al tijdens de verkoop eventuele gebreken benoemen of zelfs verhelpen
Zo verleg je ook deels de onderzoeksplicht naar de koper, omdat hij een goed beeld krijgt van de staat van de woning.
✅ 3. Gebruik een goed koopcontract met ouderdoms- en asbestclausule
Laat een makelaar of jurist een koopovereenkomst opstellen waarin belangrijke uitsluitingsclausules zijn opgenomen, zoals:
-
Ouderdomsclausule: hiermee geef je aan dat de koper rekening moet houden met de bouwkwaliteit van een oudere woning.
-
Asbestclausule: vaak verplicht bij woningen gebouwd vóór 1994, waarin wordt aangegeven dat er mogelijk asbest aanwezig is.
Deze clausules beschermen jou als verkoper tegen claims, zolang je geen informatie hebt achtergehouden. Een ouderdomsclausule plaats je alleen als de woning ouder dan 25 jaar is.
✅ 4. Zorg voor schriftelijk bewijs van communicatie
Als je iets mondeling hebt gemeld (zoals een lekkage in het verleden), zet het ook op papier of in e-mail. Zo kun je achteraf aantonen dat je de koper goed hebt geïnformeerd.
✅ 5. Laat de koper zijn onderzoeksplicht uitvoeren
De koper heeft een onderzoeksplicht, vooral als je gebreken of twijfels duidelijk meldt. Wijs hem er ook op dat hij bijvoorbeeld zelf een bouwkundige keuring kan laten doen. Als hij dat niet doet, ligt de verantwoordelijkheid eerder bij hem.
✅ 6. Verkoop via een makelaar
Een makelaar helpt jou bij het correct invullen van de vragenlijst, het opstellen van het koopcontract, en het vastleggen van alle communicatie. Dat verkleint de kans op fouten en aansprakelijkheid achteraf.
✅ 7. Wees extra zorgvuldig bij verborgen gebreken
Voor verborgen gebreken (die jij niet kende en ook niet had kunnen kennen) ben je in principe niet aansprakelijk, tenzij je:
-
bewust informatie hebt verzwegen
-
roekeloos bent geweest
-
“gegarandeerd hebt dat alles goed is” (bijvoorbeeld gezegd: “elektra is helemaal vernieuwd”, terwijl dat niet klopt)
Zeg dus liever niets te stellig. Gebruik formuleringen zoals “voor zover bekend” of “wij hebben nooit problemen ervaren”.
🔒 Samengevat:
Wil je niet aansprakelijk worden gesteld? Dan is dit jouw checklist:
-
✅ Wees 100% eerlijk over wat je weet
-
✅ Leg alles vast op papier of in mail
-
✅ Laat indien mogelijk een bouwkundige keuring doen
-
✅ Gebruik een koopcontract met de juiste clausules
-
✅ Laat de koper zelf ook goed onderzoek doen
Wil je hulp met deze documenten of het afdekken van risico’s in jouw situatie?
