Verborgen gebreken huis

Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis en heeft de verkoper hier niets over verteld? Verborgen gebreken in het huis kunnen de verkoper aangerekend worden. Ook kan het zijn dat hij aansprakelijk is terwijl hij niet op de hoogte was van het gebrek.

Verborgen gebreken, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Zowel koper als verkoper hebben beide verplichtingen. Als hypotheekadviseur en erkend aankoopmakelaar zijnde verbaas ik mij eigen er over hoe makkelijk kopers en verkopers omgaan met hun duurste aanschaf en verkoop van het onroerend goed. Wordt er bij een boeking van vakanties nog vaak gekeken of er een SGR Reisgarantie aanwezig is. Hoe anders is dit met de aanschaf van een woning. Verborgen gebreken aan een huis zou minimaal zijn als:

1. Verkoper zijn mededelingsplicht goed gebruikte
2. Koper goed onderzoek doet en of laat doen door bouwkundige

Mededelingsplicht weegt zwaarder dan onderzoeksplicht

Om te voorkomen dat koper en verkoper naar elkaar wijzen in de rechtbank heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de mededelingsplicht en onderzoeksplicht. De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Verborgen gebreken in een huis zijn gebreken waarvan de koper niet op de hoogte is en ook niet had kunnen zijn tijdens de bezichtiging en zijn onderzoek. Denk aan:

• Zware overlast van de buurt of de buren( echt waar)
• Funderingsproblematiek
• Riolering verstopt
• Probleem met dak constructie

Het kan voorkomen dat de verkoper van enkele voorbeelden van hierboven niet eens op de hoogte was. Ondanks dat Art. 6.1. in de koopakte vermeld wordt, lees hieronder.

6.1.      De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken…

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst weegt zwaarder

6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Wat staat er nu in art.6.3 van de koopovereenkomst

Volgens de rechtspraak is artikel 6.3 een soort garantie. Er staat letterlijk dat de woning na de overdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten voor normaal gebruik als woonhuis. Wat wordt bedoeld met: “normaal gebruik”? Als er lekkage is van het dak en je hebt 4 emmers verspreid door het huis staan. Spreek je dan van normaal gebruik of normaal wonen? Nee,  staat er geen ouderdomsclausule in de koopakte?

De kans op schadevergoeding i.v.m. Non-Conformiteit is aanwezig. De verborgen verbreken zijn aan u dus niet bekend gemaakt door de verkoper, en u als koper bent hier niet op gestuit tijdens uw onderzoeksplicht. Verder staat er geen ouderdomsclausule in de koopakte zodat u mag aannemen dat u normaal gebruik kan maken van de gekochte woning. Staat er wel een ouderdomsclausule in de koopakte? Verweer zal lastig zijn als de verkoper ook daadwerkelijk niet op de hoogte was van de gebreken.

Wanneer toch aansprakelijk voor gebrek ondanks ouderdomsclausule?

Stel u heeft lekkage en de dakconstructie is niet goed. Ongeveer 8 jaar geleden heeft de verkoper er naar laten kijken en heeft provisorisch wat laten maken door een bedrijf. Verkoper wil deze kosten laag houden omdat hij toch ooit weg gaat. Verkoper was dus op de hoogte van het gebrek. Hij verteld hier niets over dus het wordt een verborgen gebrek. Men spreekt dan over dwaling. Wel moet je dit door een professioneel bedrijf laten uitzoeken en laten onderbouwen. Foto’s etc. horen hierbij. Alleen dan kan u verborgen gebreken van een huis succesvol aanvechten.  Zelf foto’s maken van uw omgeving van de ramp prima, maar ga niet zelf uw gelijk halen. Zoek een goede jurist of advocaat. Boers advocaten in Veenendaal zijn hier goed in.

Voorbeeld van ouderdomsclausule

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

Staat deze ouderdomsclausule in de koopovereenkomst? Het wordt een lastig verhaal. Naar alle redelijkheid en billijkheid en met gezond verstand zal de rechter een uitspraak doen in het kort geding.

Omdat mijn beroep zich beperkt tot financieel adviseur, verkoop- en aankoopbemiddeling, houd ik het beperkt in deze blog. Wij zijn geen jurist of advocaat en ook geen bouwkundige.

Waarom deze blog over verborgen gebreken in huis?

Lexwonen maakt wekelijks mee dat bestaande- of nieuwe klanten bellen of mailen om extra hypotheek. In veel gevallen is dit schrijnend. Oudere woningen van 25 jaar of ouder worden zo maar gekocht. Vaak starters die slecht op de woningmarkt terecht kunnen. Starters krijgen een gezin en één van de partners gaat minder werken. Soms past de huidige hypotheek zelfs niet meer op de woning. Als goedkoopste hypotheekadviseur kunnen wij hypothecair vaak weinig betekenen.

Strekking verhaal, starters doe het niet

Ben jij starter, koop je een woning met bijvoorbeeld een ouderdomsclausule? Heb jij niet een flinke zak met geld beschikbaar? Met een ouderdomsclausule liggen de verborgen gebreken in huis op de loer. Vroeger of later heb je deze zak met geld nodig. Een verkoper laat deze clausule er niet voor niets inzetten. Laat het varen en kijk verder.

Bent u doorstromer met voldoende overwaarde? Wilt u perse deze woning met al zijn eventuele mogelijke problemen? Heeft u ook de tijd om dit op te lossen in de toekomst? Krijgt u privé geen problemen en bent u op de hoogte dan bouwbedrijven en loodgieters erg druk zijn? Kopen kan maar denk goed na.

Check concept koopakte

Controleer concept koopakte. Vooral als de makelaar zelf weinig verteld over de woning. Teken niet zomaar als u niet alles begrijpt. Een clausule dat de woning 40 jaar oud is dat wist u al toen u ging bezichtigen. De mogelijke consequenties daarvan, voeger of later, dat heeft u niet zo ervaren. Lexwonen kan u helpen met de juiste lijnen uitzetten in de juiste volgorde, met name voor starters. Heel eerlijk, in 2024 hebben wij 30% van de financieringen niet gedaan. U begrijpt wel waarom.