Non-Conformiteit

Men spreekt van Non- Conformiteit als een woning niet de eigenschappen bevat die je op grond van de koopovereenkomst mag verwachten (art. 7:17 lid 2 BW.)  De getekende koopakte samen met de NVM B lijst is de basis van de overeenkomst. In de B lijst staat de onderhoudstoestand van de woning incl. opmerkingen.

De nieuwe eigenaar mag in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een “normaal gebruik” als woonhuis. Artikel 6,3  van de NVM koopakte zijn belangrijk. Check artikel 6.3.

Wat is “normaal gebruik” als woning

Uit diverse uitspraken en jurisprudentie blijkt dat onder “normaal gebruik” verstaan wordt dat je in de woning normaal kan leven, op een veilige manier, met een mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Met ernstige lekkage is er geen sprake van normaal leven

Koop je een woning en is er vervolgens sprake van ernstige lekkage waardoor je diverse emmers op de grond hebt staan? Het huis is niet normaal te gebruiken en normaal leven is onmogelijk in deze situatie. Je kan dan spreken van Non-Conformiteit. Dit is per geval sterk afhankelijk van de omstandigheden en de koopovereenkomst,

Staat er in de koopakte dat het dak inspectie behoeft? U kan dan niet spreken van Non-Conformiteit. Het is namelijk bekend dat u zelf actie moet ondernemen na de overdracht.

Non-Conformiteit  en artikel 6.1 en 6.3

In artikel 6.1 staat dat u de woning wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij het tot stand komen van de getekende koopovereenkomst. Dit is dus inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Als koper zal je voor het tekenen van de koopakte het huis moeten checken op mogelijke problemen. Er staat nergens in de wet dat u een bouwkundige moet laten keuren. Toch moet je dit altijd laten doen. Je weet dan direct welke kosten je sowieso maakt op korte en lange termijn. Artikel 6.1. geeft je het gevoel dat je een strop om de nek krijgt, maar niets is minder waar volgens artikel 6.3.

Art. 6.3 beschermd koper

Artikel 6.3 is eigenlijk een garantie voor de koper. Hier staat vermeld dus dat u de woning normaal en veilig moet kunnen gebruiken als woonhuis. Zijn er gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper. Dat is ook logisch lijkt mij. Het kan ook zijn dat er zaken mis zijn die ook de verkoper niet eens weet. Hij doet dat dan niet opzettelijk maar hij blijft verantwoordelijk voor herstel conform artikel 6.3. Let op, zo wordt vaak de koopovereenkomst opgemaakt.  Stan er clausules is, dan wordt het lastiger om verborgen gebreken vergoed te krijgen. Hieronder meer over clausules en Non- Conformiteit.

Artikel 7:17 lid 2 BW

Artikel 7:17 lid 2 BW (Non-conformiteit) staat niet in de koopakte als zodanig maar staat wel in het Burgerlijk Wetboek. Als de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten spreekt met van Non- Conformiteit. De weg naar artikel 6.3 staat vrij. Uit bovenstaande blijkt wel dat de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper van essentieel belang zijn.

Prioriteitsregel: Mededelingsplicht belangrijker dan onderzoeksplicht 

Het gebeurd vaak dat partijen naar elkaar wijzen. De hoge Raad heeft uitgesproken dat de mededelingsplicht van de verkoper belangrijker weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Het is maar gezegd en het zal per situatie beoordeeld worden.

Clausules kunnen succesvol verhaalsrecht verminderen

Let op staan er clausules in de koopakte dan kan dit uw succes om de schade te verhalen verminderen. Er zijn 3 belangrijke clausules.

• Ouderdomsclausule: Dit betekent dat je een oude woning koopt die natuurlijk niet dezelfde bouwkwaliteit heeft als een nieuwe woning.
• Niet-zelf bewoningsclausule: De verkoper(s) hebben nooit in de woning gewoond. Dit kan een woningcorporatie zijn maar ook erfgenamen die de ouderlijke woning willen verkopen. Op deze wijze proberen ze minder verantwoordelijk te zijn. Een combinatie van ouderdomsclausule en de niet-zelf bewoningsclausule is vaak lastig om artikel 6.3 in te zetten. Eén belangrijke les! Koopt u een oudere woning en heeft u niet voldoende eigen middelen. Koop nooit een woning die beide clausules in de koopakte heeft staan.
• Asbest Clausule: Deze clausule ziet u veel staan in de koopakte van koopwoningen die gebouwd zijn tot 1993. Bijna standaard komen wij deze clausules tegen. Over het algemeen zal dit het normaal gebruik en veiligheid van wonen niet aantasten.

Verkoper is aansprakelijk als hij op de hoogte was van lekkage dak

Een verkoper kan toch aansprakelijk zijn ondanks dat u onvoldoende onderzoek heeft gedaan. U moet kunnen bewijzen dat de verkoper wist van de lekkage, maar hierover heeft gezwegen. Het is de plicht van de verkoper om deze lekkage te melden. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de schade. In praktijk is lastig om aan te tonen. Als u geen bewijs heeft, dan is de verkoper niet verplicht om schade te vergoeden. U moet een expert raadplegen die foto’s maakt en de zaak onderbouwt.  Toch kent de wet hierop nog een uitzondering.

De verkoper is ook aansprakelijk als de lekkage normaal wonen niet mogelijk maakt

In een NVM-koopakte geeft de verkoper een garantie af. Check dit altijd als u eerst een concept overeenkomst krijgt. Dit staat in artikel 6.3. Dit betekent dat de koper mag verwachten dat de woning alle eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal en veilig gebruik. Deze eigenschappen worden o.a.  bepaald door de ouderdom van de woning, de prijs en afspraken in de getekende koopakte. Van een redelijk nieuwe woning mag je verwachten dat deze geen lekkages vertoont. En dat als er toch lekkages ontstaan, dit het normale gebruik van de woning in de weg staat. Al weet de verkoper hier niets van. Er is meestal sprake van Non- Conformiteit. Wordt berekent op basis van Nieuw voor oud.

Lexwonen is aankoopbegeleider, verkoopbegeleider en hypotheekadviseur

Bent u van plan om een woning te kopen houdt dan bovenstaande zaken in de gaten. Het helpt u met beslissingen nemen. Wordt het u te veel en heeft u de aankoop van een woning onderschat? Mail Lexwonen.nl en vraag om hulp. Zorgeloos een huis kopen gaat verder dan een bod doen en de overdracht bij de notaris regelen. Betaalbaar hypotheekadvies via Lexwonen.

Tot slot over Conformiteit en Non-Conformiteit

Lexwonen, erkend aankoopbemiddelaar, erkend verkoopbegeleider en hypotheekadviseur is geen advocaat. Alles hierboven geschreven zijn uitspraken van rechters, Jurisprudentie van de Hoge Raad en wat wij onderweg meemaken. U moet deze blog ook lezen in het licht van de onstuimige woningmarkt. Denk goed na met overbieden omdat u graag wil wonen. Bel Lexwonen op 06-83944458 als u volledig ontzorgd wil worden en als u problemen tot een minimum wil beperken. 100% garanties kan niemand u geven.

Wel kan ik u vertellen dat als u een oudere woning koopt en niet voldoende eigen geld heeft dat u vroeger of later tegen de lamp loopt.